路線価 (2023) 東京都杉並区高円寺南4-23-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区高円寺南４丁目２３番３外
価格時点	2023 年
駅名	高円寺駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 317万3,760 円
1平米当たり	1平米 96万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2億2,600万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 419万8,620 円 1平米 127万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億2,600万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 419万8,620 円／坪 1平米 127万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね杉並区及び周辺市区における商業ビル等が建ち並ぶ駅近隣の商業地域であり、需要者は、主に東京都内に店舗、事務所用地等を購入しようとする法人または個人投資家等が中心である。コロナ禍による先行きの不透明感はあるものの、駅近隣の商業地として希少性が高く、地価は上昇傾向にある。商業地は個別性が強く、需要価格帯は様々であるが、標準地規模で総額２～３億円程度が中心である。 (2) 同一需給圏はやや広く、杉並区及び隣接区のうち比較的繁華性が高く高容積率の商業地域一帯である。用途の多様性から自用前提の事業主のほか、個人・法人投資家、不動産業者等と買手は多様である。コロナ禍当初に弱含んだ店舗需要は回復しつつあり、駅前大通り沿いの希少性から年間を通して投資需要は堅調で地価は上昇している。取引の多様性から価格帯は幅広いが、平米単価で１００万円台前半～１５０万円程度、総額で２～３億円と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄り駅に近い商業地域にあり、事業用地としての需要以外に、共同住宅としての需要もあり、賃貸市場として成熟している地域といえる。比準価格は市場における取引価格を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性により不動産の経済価値を求めた理論的な価格である。需要が強い商業地であることを勘案し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比較的高い繁華性と高容積率を有する商業地域にあり、自用目的の取引のほか収益運用目的の取引も散見され、取引には多様性が見られる。比準価格はこれらの市場の実態を反映した価格で説得力が高い。一方、高い賃料収入が見込まれる階層は低層階が中心で、中層階以上は住宅利用向きであり、全体としての収益性はやや低く把握された。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高円寺駅南方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層商業ビル、マンションが多い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区高円寺南４丁目２３番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	130 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高円寺駅近隣の商業地域として熟成しており、当面の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。 (2)ＪＲ高円寺駅前から延びる広幅員区道沿いの商業地域で商業ビル等が建ち並ぶ。地域要因に大きな変化はなく現状の繁華性等が維持されると思料する。地価は強含みだが経済情勢等により需要鈍化の可能性も想定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 433万860 円 1平米 131万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 396万7,200円 1平米 120万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 433万860円 1平米 131万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 396万7,200円 1平米 120万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で持ち直しが期待される。杉並区の不動産市場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く推移している。 (2)当区人口は微増、土地取引数はやや減少、建築着工数は微増。景気は緩やかに回復するも各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明感も強い。
地域要因
(1)ＪＲ高円寺駅、東京メトロ丸ノ内線新高円寺駅に近い商業地域である。地域要因に大きな変動は見られない。地価は上昇傾向にある。 (2)駅前から延びる広幅員区道沿いの商業地域。コロナ禍当初に低迷した店舗賃貸需要の回復、堅調な投資売買需要等から地価の上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に大きな変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南４丁目２３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	126万1,367 円／平米 417万79 円／坪
推定価格 平米 坪	136万9,484 円／平米 452万7,514 円／坪
標準価格 平米 坪	142万6,546 円／平米 471万6,161 円／坪
査定価格 平米 坪	143万 円／平米 472万7,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50808 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南４丁目２３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,578 円／平米 300万453 円／坪
推定価格 平米 坪	97万6,816 円／平米 322万9,354 円／坪
標準価格 平米 坪	117万8,306 円／平米 389万5,480 円／坪
査定価格 平米 坪	118万 円／平米 390万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50108 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南４丁目２３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	135万4,985 円／平米 447万9,580 円／坪
推定価格 平米 坪	131万3,690 円／平米 434万3,059 円／坪
標準価格 平米 坪	141万2,570 円／平米 466万9,956 円／坪
査定価格 平米 坪	141万 円／平米 466万1,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50808 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南４丁目２３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	124万3,104 円／平米 410万9,702 円／坪
推定価格 平米 坪	122万1,030 円／平米 403万6,725 円／坪
標準価格 平米 坪	155万7,436 円／平米 514万8,883 円／坪
査定価格 平米 坪	156万 円／平米 515万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50108 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区高円寺南４丁目２３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万1,634 円／平米 278万2,442 円／坪
推定価格 平米 坪	86万150 円／平米 284万3,656 円／坪
標準価格 平米 坪	119万4,653 円／平米 394万9,523 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情