路線価 (2023) 北海道網走市駒場南7-80-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 網走市北海道網走市駒場南７丁目８０番３外
価格時点	2023 年
駅名	網走駅 から 4000m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,010万 円 (848 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,010万 円 (848 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円／坪 1平米 3万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は本通沿い及び市内全域の商業地域一帯の圏域である。需要者は主に市内を拠点とする事業者のほか飲食店・衣料品店・雑貨店などの全国チェーン展開の事業者と見込まれる。各種店舗等の集積が進み背後住宅地域の建て込みも漸増し集客力を維持してきたが、恒常的な人口減少・高齢化が消費減退を招いており、撤退等による空店舗も散見されるようになってきている。市場の中心価格帯は敷地規模による差異が大きいため特定は困難である。 (2) 同一需給圏は、市内幹線沿いの商業地域全域だが、特に南部高台の本通沿い地域の代替・競争関係が強い。需要者は、小画地にあっては市内の個人事業者・法人による飲食店等が多いが、大画地にあっては市外・道外資本によるスーパーやチェーン店も多い。近年は出店もほぼ飽和状態とみられ、土地取引や新規出店は少ない。中心価格帯は、位置・規模等により大きく異なり、総額の特定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 路線商業地域であるが収益性に裏打ちされた需要者の存在という面で賃貸市場が成熟しているとは言い難い。収益価格は比準価格の７割程度と乖離し収益価格の信頼性は劣る。取引事例比較法では広域的に事例を収集選択し、地域特性に応じ適正に比準を行い検討しており市場の実勢を反映し実証性は高い。収益価格は参酌する程度とし比準価格をもって鑑定評価額を決定した。尚、規準となる標準地等が存しないため下記標準地からの検討は行えなかった。 (2) 比準価格は、高台以外に位置する事例からの比準となったが、広幅員道沿いの商業地取引に係る事例であり、実証性がある。収益価格は、中小規模画地は自用の店舗や併用住宅も多く、２階以上は商業用途に適さないため、低めに求められた。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、出店飽和傾向や地区内取引件数等の一般的要因の動向を勘案し、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	網走駅南東方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	256.5 坪 (848 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、一般住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	網走市北海道網走市駒場南７丁目８０番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	39 m
面積	850 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高台の幹線道路沿いに郊外型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新規出店や中心部からの移転により店種は充実しており今後も概ね同様の状況で推移すると見込まれるが、近年では空きテナントへの入居が滞る状況も見られ始めている。 (2)南部高台地区は背後の住宅地需要が高く、幹線沿い商業地は集客力良好だが、近年は、既に各種店舗が出そろっているため、新規の企画・出店が難しい状況も見られ、若干の空店舗も見られるようになった。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建て程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は年間５００人前後の減少が続き世帯数も減少基調で推移している。今後、物価及び金利の動向による影響が懸念される。 (2)物価高による家計引締めから、土地取引数は減少している。が、原油・資材価格、国際経済など、不安定な要素に注視していく必要がある。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)出店はほぼ飽和状態で、位置・規模の個別性も強いため、取引は少ない。北側隣接地の信組と、本通沿い大型焼肉店が閉店。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市駒場南７丁目８０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,624 円／平米 8万8,019 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,397 円／平米 8万656 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,362 円／平米 11万3,601 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市駒場南７丁目８０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,440 円／平米 9万717 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,916 円／平米 11万8,738 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市駒場南７丁目８０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,563 円／平米 7万4,593 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,083 円／平米 11万2,678 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市駒場南７丁目８０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,766 円／平米 9万1,794 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,756 円／平米 8万5,149 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,618 円／平米 11万4,447 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231681211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	網走市
地域	北海道網走市駒場南７丁目８０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万791 円／平米 6万8,735 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,014 円／平米 8万9,308 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,852 円／平米 11万1,915 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情