路線価 (2023) 東京都杉並区和泉4-256-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区和泉４丁目２５６番６
価格時点	2023 年
駅名	方南町駅 から 390m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億5,200万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万9,582 円 1平米 74万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億5,200万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万9,582 円／坪 1平米 74万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、杉並区及び隣接区市の路線商業地域である。需要者は特に杉並区内に限定されることなく、価格と立地次第で投資する法人事業者及び投資家が考えられる。ただし当該地は事務所、共同住宅としての需要が強く、店舗としての需要は弱い。商業地は取引の個別性が強いが、標準的規模の土地で１億５千万円程度の水準とみられる。新型コロナウイルス感染症の影響は緩和の傾向にあり、店舗需要が回復する動きも見られ、地価は上昇している。 (2) 同一需給圏は、杉並区及び隣接する区等の路線商業地域と判断される。需要者は、投資用不動産の取得を目的とする不動産業者や投資家等が想定される。事務所・共同住宅としての需要は強いものの、店舗の需要は比較的弱い。商業地は個別性が高いものの、標準的規模の土地で１億５千万円前後が価格の中心となっているものと思料する。新型コロナウイルス感染症の影響は受けにくく、地価は緩やかな上昇傾向となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中層店舗、事務所兼共同住宅地等が多くみられる路線商業地域である。取引事例については区内広域の取引事例を収集分析して試算価格を査定した。一方収益価格は規範性のある事例を集め、最有効使用の事務所兼共同住宅を想定して試算価格を査定した。いずれの価格も規範性があると判断されるので、比準価格を標準とし、これに収益価格を参酌し、さらに代表標準地との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中心となる需要者は、収益性を重視して価格判断を行う層が中心であるため、収益価格を重視すべきである。本件においては、標準地と代替性の認められる商業地の賃貸事例を基に適切に試算しているが、収益価格は一部に想定要素を含んでいることは否めない。このため比準価格の規範性が相対的に高いと判断し、比準価格を標準とし収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	方南町駅南方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区和泉４丁目２５６番６
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)環七通り沿いの路線商業地域として、将来的にも概ね現状を維持していくものと思われる。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)環七通り沿いの路線商業地域として特段の変化は見受けられず、現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向が認められる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 249万6,030 円 1平米 75万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 250万9,254 円 1平米 75万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 249万6,030円 1平米 75万5,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 235万3,872円 1平米 71万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 250万9,254円 1平米 75万9,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 235万3,872円 1平米 71万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下、政策の効果から景気の持直しが期待されるが、ウクライナ状勢の長期化、物価上昇、金融資本市場の変動等のリスクが懸念される。 (2)我が国の景気は新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるなか、持ち直しの動きが続いているが、一部弱さを残している。
地域要因
(1)方南町駅から徒歩圏に位置し、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ環七通りに面する。新型コロナウイルス感染症の影響が緩和され地価は上昇傾向にある。 (2)方南町駅から徒歩圏の環七通り沿いの路線商業地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響も受けにくく、地価は緩やかな上昇傾向である。
個別的要因	(1)特段の個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因には特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50117 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区和泉４丁目２５６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,053 円／平米 145万1,509 円／坪
推定価格 平米 坪	44万6,956 円／平米 147万7,637 円／坪
標準価格 平米 坪	73万6,336 円／平米 243万4,327 円／坪
査定価格 平米 坪	73万6,000 円／平米 243万3,216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区和泉４丁目２５６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万1,634 円／平米 278万2,442 円／坪
推定価格 平米 坪	86万150 円／平米 284万3,656 円／坪
標準価格 平米 坪	77万3,516 円／平米 255万7,244 円／坪
査定価格 平米 坪	77万4,000 円／平米 255万8,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区和泉４丁目２５６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万6,895 円／平米 246万9,235 円／坪
推定価格 平米 坪	74万9,796 円／平米 247万8,826 円／坪
標準価格 平米 坪	75万5,082 円／平米 249万6,301 円／坪
査定価格 平米 坪	75万5,000 円／平米 249万6,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50801 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区和泉４丁目２５６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万3,780 円／平米 265万7,297 円／坪
推定価格 平米 坪	87万9,081 円／平米 290万6,242 円／坪
標準価格 平米 坪	75万6,524 円／平米 250万1,068 円／坪
査定価格 平米 坪	75万7,000 円／平米 250万2,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情