路線価 (2023) 東京都杉並区阿佐谷北1-808-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区阿佐谷北１丁目８０８番１７
価格時点	2023 年
駅名	阿佐ケ谷駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 218万1,960 円
1平米当たり	1平米 66万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,630万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 285万3,078 円 1平米 86万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	8,640万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 285万6,384 円／坪 1平米 86万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は杉並区内の近隣商業地域、普通商業地域、路線商業地域等で、主としてＪＲ中央線沿いの圏域である。需要の中心は、自社使用の法人のほか投資家や不動産業者もある。新型コロナの影響を受け杉並区土地取引件数、取引面積は停滞しているが、標準地周辺は地区計画等の決定により、地域の将来性に期待した需要が見込まれる。需要の中心価格帯は立地、用途、購入目的により様々であるが、５千万～３億円程度の取引が多い。 (2) 同一需給圏は杉並区及び隣接区で、主としてＪＲ中央線等の沿線に広がる商業地域一帯である。需要者は自営の法人等のほか、駅利便性も高いことから個人、法人投資家や不動産業者からの引き合いも強い。当地区では地区計画による容積率の割増等から収益力向上が見込まれ、コロナ禍での感染拡大期を挟みつつも投資需要が堅調に推移し、地価は強含んでいる。土地単価は平米８０～１００万円強程度、総額は規模により幅があり５千万円～２億円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗兼共同住宅等の事業用ないしは投資用不動産が多い地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己使用のほか投資用もかなり多い。従って、取引市場の動向を反映した比準価格及び投資用不動産の指標となる収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 最寄駅に近く一定の繁華性を有する商業地域にあり、自用目的の取引のほか収益目的の取引も散見され、取引には多様性が見られる。比準価格はこれらの市場性を反映した価格で説得力が高い。一方、高い賃料収入が見込まれる階層は低層階が中心で、中層階以上は住宅利用が多く、全体としての収益性は相対的にやや低く把握された。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿佐ケ谷駅北東方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区阿佐谷北１丁目８０８番１７
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	令和２年３月に阿佐ケ谷駅北東地区地区計画が決定し高度利用化が期待される。
街路	４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)阿佐ケ谷駅北東地区地区計画により、一定条件の下での建築物の容積率の最高限度の緩和が行われた為、将来的には商店街の中高層化が進行すると予測される。 (2)ＪＲ阿佐ケ谷駅に近い背後商業地で、中高層の店舗兼共同住宅、店舗兼居宅が多い。地区計画の進行で徐々に高度利用化が進行すると思料する。地価上昇が続くが金融経済情勢により需要鈍化と上昇幅圧縮も想定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 293万9,034 円 1平米 88万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 294万5,646 円 1平米 89万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 293万9,034円 1平米 88万9,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 273万4,062円 1平米 82万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 294万5,646円 1平米 89万1,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 273万4,062円 1平米 82万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、為替不安定化、ウクライナ侵攻等の影響はあるが経済は比較的堅調で、杉並区の人口、世帯数共回復傾向で、商業地需要にも及んでいる。 (2)当区人口は微増、土地取引数はやや減少、建築着工数は微増。景気は緩やかに回復するも各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明感も強い。
地域要因
(1)地区計画等の決定により、地域の中高層化の具体的な進展が期待されている。 (2)ＪＲ線阿佐ケ谷駅に近い商業地で地区計画による事業が進行中、今後の高度利用が期待される。土地需要が先行し、投資需要も堅調、地価は強含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区阿佐谷北１丁目８０８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万7,869 円／平米 316万6,715 円／坪
推定価格 平米 坪	94万3,273 円／平米 311万8,461 円／坪
標準価格 平米 坪	106万2,244 円／平米 351万1,779 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50110 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区阿佐谷北１丁目８０８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万8,725 円／平米 211万1,625 円／坪
推定価格 平米 坪	79万3,380 円／平米 262万2,914 円／坪
標準価格 平米 坪	89万5,463 円／平米 296万401 円／坪
査定価格 平米 坪	89万5,000 円／平米 295万8,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50818 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区阿佐谷北１丁目８０８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万7,457 円／平米 240万4,973 円／坪
推定価格 平米 坪	73万8,757 円／平米 244万2,331 円／坪
標準価格 平米 坪	85万5,043 円／平米 282万6,772 円／坪
査定価格 平米 坪	85万5,000 円／平米 282万6,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50818 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区阿佐谷北１丁目８０８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万7,596 円／平米 230万6,252 円／坪
推定価格 平米 坪	75万150 円／平米 247万9,996 円／坪
標準価格 平米 坪	85万4,385 円／平米 282万4,597 円／坪
査定価格 平米 坪	85万4,000 円／平米 282万3,324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情