路線価 (2023) 東京都杉並区善福寺1-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区善福寺１丁目５番外
価格時点	2023 年
駅名	西荻窪駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 181万8,300 円
1平米当たり	1平米 55万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億9,400万 円 (819 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万6,850 円 1平米 72万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	5億9,400万 円 (819 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万6,850 円／坪 1平米 72万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は杉並区内の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域、普通商業地域、近隣商業地域等で、練馬区等の周辺市区に及ぶ。需要の中心は、自社使用の法人であるが、不動産投資家や不動産業者も多い。新型コロナの影響を受け杉並区土地取引件数、取引面積は停滞している。一方、需給は逼迫し、標準地周辺商業地にもその影響が見受けられる。需要の中心価格帯は、立地、用途、購入目的により様々であるが、３～１０億円程度の取引が多い。 (2) 同一需給圏は，概ね杉並区内における幹線通り沿いの路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者の中心は，同一需給圏のショールームやトランクルーム等営業者，居住者等である。幹線通り沿いの路線商業地域として，需要は比較的底堅いと思われるが，商業繁華性は高くない。地価動向は取引市場の動向に鑑みて，上昇基調にある。市場取引価格はバラツキがあり，規模によっても異なるが，土地総額は概ね４億円～８億円程度が市場中心価格帯と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗兼共同住宅等の事業用ないしは投資用不動産が多い地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己使用のほか投資用も多い。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地が存する地域は，青梅街道沿いにショールーム，事務所，共同住宅等が存する路線商業地域である。市場取引は賃貸目的の店舗・事業所も少なくないが，自用目的もみられる。また，青梅街道沿いの路線商業立地であるものの，商業繁華性は高くない。したがって，収益性よりも取引実勢を反映した比準価格を標準とし，収益還元法による収益価格を比較考量の上，さらに，代表標準地との検討を踏まえ，鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西荻窪駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	247.7 坪 (819 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区善福寺１丁目５番外
標準地の範囲
東	40 m
西	150 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、徐々に高度利用化が進むと考えられる。新型コロナの影響を受け店舗売上が停滞しているが、不動産投資需要を背景に地価は上昇傾向になると予測される。 (2)青梅街道沿いに中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。トランクルームが建設される等，地域は変動の過程にあったが，今後は現状を維持していくと予測される。地価水準は全体的に上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 250万5,948 円 1平米 75万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 241万9,992 円 1平米 73万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 250万5,948円 1平米 75万8,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 229万1,058円 1平米 69万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 241万9,992円 1平米 73万2,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 229万1,058円 1平米 69万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、為替不安定化、ウクライナ侵攻等の影響はあるが経済は比較的堅調で、杉並区の人口、世帯数共回復傾向で、商業地需要にも及んでいる。 (2)新型コロナウイルス感染拡大の影響，金利上昇懸念及び国際情勢等により不安定な状況が続いており，先行きは不透明である。
地域要因
(1)店舗兼共同住宅を中心とした路線商業地域で、業務、住宅いずれの用途にも利用できるが、利便性が劣り、地価の上昇が緩やかになる可能性もある。 (2)標準地の存する地域は，西荻窪駅よりやや距離のある近隣商業地域であり，隣地ではトランクルームが営業している。地価は全体的に上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50118 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区善福寺１丁目５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万6,895 円／平米 246万9,235 円／坪
推定価格 平米 坪	74万9,796 円／平米 247万8,826 円／坪
標準価格 平米 坪	71万5,454 円／平米 236万5,291 円／坪
査定価格 平米 坪	71万5,000 円／平米 236万3,790 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50819 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区善福寺１丁目５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万2,000 円／平米 218万8,572 円／坪
推定価格 平米 坪	69万5,166 円／平米 229万8,219 円／坪
標準価格 平米 坪	71万3,723 円／平米 235万9,568 円／坪
査定価格 平米 坪	71万4,000 円／平米 236万484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50801 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区善福寺１丁目５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万2,510 円／平米 268万6,158 円／坪
推定価格 平米 坪	85万5,951 円／平米 282万9,774 円／坪
標準価格 平米 坪	85万5,951 円／平米 282万9,774 円／坪
査定価格 平米 坪	85万6,000 円／平米 282万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50119 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区善福寺１丁目５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万9,264 円／平米 224万5,647 円／坪
推定価格 平米 坪	67万2,148 円／平米 222万2,121 円／坪
標準価格 平米 坪	77万4,364 円／平米 256万47 円／坪
査定価格 平米 坪	77万4,000 円／平米 255万8,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情