路線価 (2023) 東京都杉並区荻窪5-63-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区荻窪５丁目６３番３
価格時点	2023 年
駅名	荻窪駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,930万 円 (93 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万2,970 円 1平米 74万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,950万 円 (93 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万9,582 円／坪 1平米 74万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ中央線等の沿線徒歩圏の、主に近隣住民を顧客とする商業地域である。駅前商店街からは外れた立地であるため、商業集積は高くないが、物件の供給量がそれ程多くないため、需要は堅調である。主な需要者は、自己営業の用に供する個人事業者等が中心である。土地取引は、それほど多くなく、規模や需要目的で取引価格にばらつきがあるため、中心価格帯の把握はやや困難であるが、標準地の規模で６，５００～７，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は杉並区及びその周辺区の最寄駅から徒歩圏の商業地域または住商混在地域等である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は、店舗、事務所または投資用不動産購入目的の個人または法人である。景気が緩やかな回復基調にある中、投資用不動産等の需要は旺盛で需給は逼迫している。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模で７千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域に存する近隣商業地域等の取引事例から求めており、実際の市場性を反映した信頼性の高い価格である。他方、近隣地域においては、店舗、住宅等の賃貸需要が認められ、適切な想定建物プランや事業計画を反映させた収益価格は、想定要素が多いものの重視すべき価格である。以上から、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参酌したほか、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人または法人は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視するとともに、収益性をも考慮して購入の意思決定を行うと考えられることから、両試算価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	荻窪駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	28.1 坪 (93 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区荻窪５丁目６３番３
標準地の範囲
東	10 m
西	75 m
南	25 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	14.5 m
面積	95 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	７．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、成熟した近隣商業地域で、商業集積はそれほど高くない。現在の利用形態に影響を与える要因は確認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。 (2)ＪＲ中央線「荻窪」駅から徒歩圏の近隣商業地域として熟成しており、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 251万9,172 円 1平米 76万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 261万1,740 円 1平米 79万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 251万9,172円 1平米 76万2,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 236万484円 1平米 71万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 261万1,740円 1平米 79万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 236万484円 1平米 71万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)引き続きのコロナ禍の下、急速な為替変動、資源高等の影響を受けつつも、景気は一部に回復傾向もみられ、区内の地価は上昇傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、住宅建設も底堅く推移しているが、金融資本市場の動きに注意が必要。杉並区の人口及び世帯数は微増傾向。
地域要因
(1)店舗併用住宅が見受けられる近隣商業地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はないが、市況から、地価水準は、上昇傾向にある。 (2)店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域として熟成しており、格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)格別の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50815 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪５丁目６３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万6,575 円／平米 203万8,397 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,802 円／平米 235万3,217 円／坪
標準価格 平米 坪	79万5,309 円／平米 262万9,292 円／坪
査定価格 平米 坪	79万5,000 円／平米 262万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50818 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪５丁目６３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万310 円／平米 248万525 円／坪
推定価格 平米 坪	78万4,824 円／平米 259万4,628 円／坪
標準価格 平米 坪	80万4,123 円／平米 265万8,431 円／坪
査定価格 平米 坪	80万4,000 円／平米 265万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪５丁目６３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万2,900 円／平米 215万8,487 円／坪
推定価格 平米 坪	65万4,168 円／平米 216万2,679 円／坪
標準価格 平米 坪	78万4,374 円／平米 259万3,140 円／坪
査定価格 平米 坪	78万4,000 円／平米 259万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50816 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪５丁目６３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万908 円／平米 208万5,782 円／坪
推定価格 平米 坪	67万1,286 円／平米 221万9,272 円／坪
標準価格 平米 坪	73万9,302 円／平米 244万4,132 円／坪
査定価格 平米 坪	73万9,000 円／平米 244万3,134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情