路線価 (2023) 東京都杉並区下高井戸3-242-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区下高井戸３丁目２４２番１
価格時点	2023 年
駅名	桜上水駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 245万9,664 円 1平米 74万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 245万3,052 円／坪 1平米 74万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として杉並区、及び隣接市区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は店舗・事務所等の収益物件を購入する個人投資家、法人、並びにマンション用地を購入するデベロッパー等である。駅徒歩圏内に立地する路線商業地への需要は底堅く、分譲マンション開発業者による高値取引も散見される。個別性が強く、一様ではないものの、需要の中心となる価格帯は土地需要にて総額１～２憶円前後と推量した。 (2) 同一需給圏は概ね杉並区及び周辺区における幹線道路または準幹線道路沿いの店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者は、主に都内に店舗、事務所、マンション用地等を購入しようとする法人または個人投資家等である。コロナ禍による先行きの不透明感はあるものの、利便性が高い商業地の需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。商業地は個別性が強いものの、需要の中心となる価格帯は総額１億円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、その試算過程に関し、概ね作業的な誤りがなく、特に規範性の高い事例による試算値を中心に求められ、実証性に優る。一方、収益価格は、最有効使用の建物建築を想定し、住宅用途の賃貸事例を収集・比準することにより賃料等を設定したが、店舗想定部分に係る適正値を見出し難く、結果、やや説得力に欠ける。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 最寄り駅にも近い、幹線道路沿いの商業地域にあり、事業用地としての需要以外に、共同住宅としての需要もあり、賃貸市場として成熟している地域といえる。比準価格は市場における取引価格を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性により不動産の経済価値を求めた理論的な価格である。需要が強い商業地であることを勘案し、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桜上水駅北方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	保育園兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区下高井戸３丁目２４２番１
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層店舗兼共同住宅、沿道型店舗等が建ち並ぶ国道沿いの地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測した。駅徒歩圏内の投資用不動産に対する堅調な需要動向を反映し、地価は上昇基調と予測する。 (2)幹線道路沿いの商業地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 251万9,172 円 1平米 76万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 250万9,254 円 1平米 75万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 251万9,172円 1平米 76万2,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 234万3,954円 1平米 70万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 250万9,254円 1平米 75万9,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 234万3,954円 1平米 70万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直す一方、物価上昇、金融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生産年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は減少傾向にある。 (2)景気は、ウィズコロナの下で持ち直しが期待される。杉並区の不動産市場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く推移している。
地域要因
(1)駅徒歩圏内・幹線道路沿い物件に対する引き合いは依然として根強く、桜上水駅周辺の投資用不動産に係る取引利回りも低位安定的な状態にある。 (2)世田谷区との区境に近い甲州街道沿いの商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)画地・交通接近条件等、代替競争の関係にある他の不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。 (2)個別的要因に大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸３丁目２４２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万1,634 円／平米 278万2,442 円／坪
推定価格 平米 坪	86万150 円／平米 284万3,656 円／坪
標準価格 平米 坪	77万4,212 円／平米 255万9,545 円／坪
査定価格 平米 坪	77万4,000 円／平米 255万8,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50806 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸３丁目２４２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	80万6,663 円／平米 266万6,828 円／坪
推定価格 平米 坪	84万9,416 円／平米 280万8,169 円／坪
標準価格 平米 坪	78万1,431 円／平米 258万3,411 円／坪
査定価格 平米 坪	78万1,000 円／平米 258万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50114 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区下高井戸３丁目２４２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万2,508 円／平米 238万8,611 円／坪
推定価格 平米 坪	82万8,338 円／平米 273万8,485 円／坪
標準価格 平米 坪	76万6,270 円／平米 253万3,289 円／坪
査定価格 平米 坪	76万6,000 円／平米 253万2,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	32.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50806 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区下高井戸３丁目２４２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万9,906 円／平米 228万829 円／坪
推定価格 平米 坪	72万5,091 円／平米 239万7,151 円／坪
標準価格 平米 坪	74万7,516 円／平米 247万1,288 円／坪
査定価格 平米 坪	74万8,000 円／平米 247万2,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情