路線価 (2023) 東京都杉並区宮前4-120-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区宮前４丁目１２０番９
価格時点	2023 年
駅名	久我山駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 161万9,940 円
1平米当たり	1平米 49万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 212万5,758 円 1平米 64万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 211万9,146 円／坪 1平米 64万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、杉並区および隣接区内の店舗兼共同住宅、営業所等が多い圏域である。主たる需要者は、自用又は収益目的の法人、不動産事業者等と考えられ、一般的要因を背景とした投資環境の不確実性はあるものの、土地需要はやや強含み傾向にあると判断された。需要の対象となる建物およびその敷地の価格帯としては、約１．４億円～１．５億円程度と想定される。 (2) 対象標準地の同一需給圏域は、主として、杉並区を中心としたＪＲ、私鉄各駅周辺の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内における事業者、営業者等であるが、共同住宅目的の取引もある。井の頭通り沿いの路線商業地域として需給は底固い。ウィズコロナの新たな展開の中においても金融緩和状況等を背景に地価は堅調に推移している。土地についての中心価格帯は、対象標準地規模で１．３億円～１．５億円の水準にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を適切に補修正した結果、求められた不動産市場における実証的価格である。一方収益性の観点から試算した収益価格は、典型的土地需要者が取引の意思決定において指標となるものである為、説得力を有する。以上より、本鑑定においては、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地より求めた規準価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、京王井の頭線「久我山駅」周辺、井の頭通り沿いに位置する路線商業地域に存する。主たる需要者は地元で事業を展開する事業者や賃貸収入目的の投資家等である。当該地域においては、収益性はもとより、資産性を重視する傾向がある。したがって、本件においては、比準価格を標準に収益価格を参酌し、代表標準地の価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	久我山駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の営業所、共同住宅が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区宮前４丁目１２０番９
標準地の範囲
東	20 m
西	90 m
南	40 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼共同住宅の敷地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は井の頭通り沿いに営業所、共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域である。当面は現状の地域要因下で推移するものと予測されるが、一般的要因により、地価はやや上昇傾向にある。 (2)京王井の頭線久我山駅に近い、都道７号（井の頭通り）沿いの近隣商業地域として概ね現状を維持していくものと推測。ウィズコロナの状況においても堅調な不動産市況を背景に地価は底堅く推移しているものと思料。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼共同住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 216万2,124 円 1平米 65万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 213万2,370 円 1平米 64万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 216万2,124円 1平米 65万4,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 203万6,496円 1平米 61万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 213万2,370円 1平米 64万5,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 203万6,496円 1平米 61万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や資源高に直面しているが、行動制限の緩和と経済活動の正常化により、新型コロナの影響から内需を中心に持ち直し傾向にある。 (2)ウィズコロナの新たな段階へ移行しつつあるが、世界的な金融引締め等が続く中、景気の先行きについては不透明な状況にある。
地域要因
(1)井の頭通り沿いに存する路線商業地域であり、地域要因の変動は特にないが、現下の情勢により、地価はやや上昇傾向である。 (2)都立西高にほど近い、井ノ頭通り沿いの路線商業地域。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にて推移している。
個別的要因	(1)価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に特段の変動は見受けられない。対象標準地と代替関係にある不動産と比較した競争力は普通程度。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50818 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区宮前４丁目１２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万7,457 円／平米 240万4,973 円／坪
推定価格 平米 坪	73万8,757 円／平米 244万2,331 円／坪
標準価格 平米 坪	62万2,898 円／平米 205万9,301 円／坪
査定価格 平米 坪	62万3,000 円／平米 205万9,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区宮前４丁目１２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万9,703 円／平米 228万158 円／坪
推定価格 平米 坪	76万125 円／平米 251万2,973 円／坪
標準価格 平米 坪	65万3,590 円／平米 216万769 円／坪
査定価格 平米 坪	65万4,000 円／平米 216万2,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50813 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区宮前４丁目１２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万2,016 円／平米 248万6,165 円／坪
推定価格 平米 坪	79万6,118 円／平米 263万1,966 円／坪
標準価格 平米 坪	67万1,263 円／平米 221万9,195 円／坪
査定価格 平米 坪	67万1,000 円／平米 221万8,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50808 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区宮前４丁目１２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万21 円／平米 254万5,689 円／坪
推定価格 平米 坪	83万6,772 円／平米 276万6,368 円／坪
標準価格 平米 坪	68万6,441 円／平米 226万9,374 円／坪
査定価格 平米 坪	68万6,000 円／平米 226万7,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	50816 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区宮前４丁目１２０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	74万795 円／平米 244万9,068 円／坪
推定価格 平米 坪	74万6,439 円／平米 246万7,727 円／坪
標準価格 平米 坪	63万6,350 円／平米 210万3,773 円／坪
査定価格 平米 坪	63万6,000 円／平米 210万2,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情