路線価 (2023) 東京都杉並区荻窪2-24-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 杉並区東京都杉並区荻窪２丁目２４番１６外
価格時点	2023 年
駅名	荻窪駅 から 790m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億9,600万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 272万838 円 1平米 82万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億9,600万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 272万838 円／坪 1平米 82万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね杉並区及び周辺区における幹線道路または準幹線道路沿いの店舗兼共同住宅、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は、主に都内に店舗、事務所、マンション用地等を購入しようとする法人または個人投資家等である。コロナ禍による先行きの不透明感はあるものの、容積率が高く、用途の多様性を有する商業地の需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。商業地は個別性が強いものの、需要の中心となる価格帯は総額１～２億円台である。 (2) 同一需給圏の範囲は、杉並区及び周辺の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域を中心にその他商業地域に及ぶ。１階を店舗、２階以上をマンション等とした建物が多く、需要者の中心は自社利用または貸店舗・事務所・マンション等を営む法人や個人事業者等である。収益物件に対する取得意欲は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。商業地は個別性に左右される為、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いの商業地域にあり、事業用地としての需要以外に、共同住宅としての需要もあり、賃貸市場として成熟している地域といえる。比準価格は市場における取引価格を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性により不動産の経済価値を求めた理論的な価格である。需要が強い商業地であることを勘案し、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の商業地域から事例を収集して比較検討を行っており、市場性を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は想定要素を含むものの投資採算性に着目した価格である。市場参加者は、代替競争不動産の取引価格に加え、収益性をも考慮し意思決定すると思料される。以上の分析より、比準価格を標準として収益価格を参酌し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	荻窪駅南西方
距離	790 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗兼共同住宅等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杉並区東京都杉並区荻窪２丁目２４番１６外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの商業地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。 (2)幹線道路沿いに中層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も当面は現状のまま推移すると思われる。地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 277万7,040 円 1平米 84万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 278万346 円 1平米 84万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 277万7,040円 1平米 84万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 278万346円 1平米 84万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で持ち直しが期待される。杉並区の不動産市場は、先行きの不透明感はあるものの底堅く推移している。 (2)地政学リスク、為替・物価動向等の先行き不安はあるものの、日本経済は引き続き回復基調にあり、杉並区内の不動産需要も堅調に推移している。
地域要因
(1)環八通り沿いの商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。 (2)幹線道路沿いの路線商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。堅調な需要を背景に、地価は上昇傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に大きな変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50117 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪２丁目２４番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万9,270 円／平米 313万8,287 円／坪
推定価格 平米 坪	97万2,098 円／平米 321万3,756 円／坪
標準価格 平米 坪	96万2,473 円／平米 318万1,936 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50119 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪２丁目２４番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万4,030 円／平米 193万803 円／坪
推定価格 平米 坪	60万1,551 円／平米 198万8,728 円／坪
標準価格 平米 坪	75万8,576 円／平米 250万7,852 円／坪
査定価格 平米 坪	79万7,000 円／平米 263万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50801 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都杉並区荻窪２丁目２４番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万2,510 円／平米 268万6,158 円／坪
推定価格 平米 坪	85万5,951 円／平米 282万9,774 円／坪
標準価格 平米 坪	79万6,233 円／平米 263万2,346 円／坪
査定価格 平米 坪	83万6,000 円／平米 276万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50114 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都杉並区荻窪２丁目２４番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万2,508 円／平米 238万8,611 円／坪
推定価格 平米 坪	82万8,338 円／平米 273万8,485 円／坪
標準価格 平米 坪	84万5,243 円／平米 279万4,373 円／坪
査定価格 平米 坪	88万8,000 円／平米 293万5,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	32.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情