路線価 (2023) 東京都豊島区南池袋2-27-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０
価格時点	2023 年
駅名	東池袋駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,970万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 203万9,802 円 1平米 61万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,980万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万3,108 円／坪 1平米 61万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊島区内に存する住宅地域で、特に東池袋駅を最寄駅とする戸建住宅地域である。主たる需要者は豊島区内外の居住を目的とした個人等が中心である。ある程度、まとまった敷地であれば、不動産開発業者も考えられる。最寄駅や豊島区役所に近い利便性の良さ等から需要は堅調に推移している。立地条件や画地規模等により様々であるが、新築建売住宅の取引価格帯は８～９千万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は、東京メトロ有楽町線及びＪＲ山手線沿線等の豊島区を中心とした住宅地域の圏域である。需要者の属性は、豊島区内の在住者の他に区外から転入する個人又は建売業者等が中心である。市場の需給動向は、住宅投資の底堅さを背景に、交通接近条件等の利便性等を反映し、需要は堅調である。市場での中心価格帯は、土地は標準地程度の規模で概ね７千万円前後、新築戸建住宅は概ね９千万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算した。一方、収益価格は収益性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算した。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求めたが、主たる需要者は収益性よりも居住の快適性等を重視する傾向にあり収益価格は低位となった。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、低層の一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域である。居住の快適性や利便性等を重視する自用を前提とした住宅取得の傾向が強く、賃料収入による収益性を重視した収益価格は低くなる傾向がある。当該標準地も同様であり、居住環境等が注目される住宅地域であることから、不動産取引の実態に即した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東池袋駅南西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	2 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)豊島区役所に近い戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域。当面は現状を維持するものと予測されるが、周辺では市街地再開発事業が進捗している状況にあり、地域の特性が変化していく可能性があると思料する。 (2)一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状を維持するものとみられる。将来的には、周辺の再開発の進展に伴い地域の特性が変化していく可能性もある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 207万2,862 円 1平米 62万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 211万9,146 円 1平米 64万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 207万2,862円 1平米 62万7,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 194万7,234円 1平米 58万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 211万9,146円 1平米 64万1,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 194万7,234円 1平米 58万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスの影響が不動産市場でもやや見られるが、住宅関連の各種施策の効果等により住宅地の需要は堅調である。 (2)景気は、経済活動の正常化により持ち直しつつある。不動産需要も堅調に推移している。今後の景気は、物価高の悪影響が懸念されている。
地域要因
(1)豊島区役所に近く、池袋駅も利用可能な利便性の高い住宅地域である。周辺で市街地再開発事業が進捗している。 (2)北方に豊島区役所が存し、東池袋駅のほかに池袋駅も利用可能な住宅地域である。利便性が良好で、住環境も維持されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８１６７公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万1,607 円／平米 152万6,073 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,009 円／平米 190万7,592 円／坪
標準価格 平米 坪	58万3,427 円／平米 192万8,810 円／坪
査定価格 平米 坪	59万5,000 円／平米 196万7,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	53万4,083 円／平米 176万5,678 円／坪
推定価格 平米 坪	60万8,229 円／平米 201万805 円／坪
標準価格 平米 坪	65万3,307 円／平米 215万9,833 円／坪
査定価格 平米 坪	66万6,000 円／平米 220万1,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万9,703 円／平米 194万9,558 円／坪
推定価格 平米 坪	57万6,623 円／平米 190万6,316 円／坪
標準価格 平米 坪	62万25 円／平米 204万9,803 円／坪
査定価格 平米 坪	63万2,000 円／平米 208万9,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	61万7,527 円／平米 204万1,544 円／坪
推定価格 平米 坪	59万291 円／平米 195万1,502 円／坪
標準価格 平米 坪	64万229 円／平米 211万6,597 円／坪
査定価格 平米 坪	65万3,000 円／平米 215万8,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情