路線価 (2023) 東京都豊島区東池袋2-12-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区東池袋２丁目１２番１１
価格時点	2023 年
駅名	大塚駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 191万7,480 円
1平米当たり	1平米 58万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億4,800万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 251万5,866 円 1平米 76万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億4,800万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 252万2,478 円／坪 1平米 76万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ山手線池袋駅～駒込駅沿線の住宅地域。需要者の中心は自用の建物及びその用地を探す地縁性を有する個人であるが、交通利便性及び行政的条件等に恵まれた地域なのでまとまった規模の画地であれば、不動産業者等の需要も見込める。利便性が高いのでコロナ禍の中でも住宅需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯については１００㎡程度の土地で７千万～９千万円、敷地５０～６０㎡の建売住宅で７千万～９千万円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は、豊島区東部に形成されている利便性の高い住宅地域である。需要者は豊島区及びその周辺地域の個人が中心となるが、規模によっては不動産開発業者による購入も見受けられる。居住環境と利便性が良好な住宅地域として成熟していることから、コロナ禍にあっても需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、１００㎡前後の土地を前提とした場合、７０００万円台後半と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内に存する標準地と競争代替の関係にある事例を中心に採用し補修正及び要因比較ともに適正に行われているので比準価格は市場の実態を的確に反映した価格である。他方、標準地は交通利便性及び行政的条件に恵まれているので収益価格は比較的高位に求められた。収益性より居住の快適性を重視する住宅地の評価ではあるが、投資用物件の需要も見込める地域なので比準価格を中心に収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内において成立した取引事例を基に試算された価格であり、市場性を反映し実証性が高い。一方で、当該地域は駅からの距離も比較的近く中高層の賃貸用不動産も少なくないため、収益面からの検討も軽視するべきではない。したがって、本件では実証的な比準価格を標準として、これに収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大塚駅南西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、事務所等が混在する区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	340 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区東池袋２丁目１２番１１
標準地の範囲
東	30 m
西	140 m
南	140 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	340 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所等が混在する利便性の高い住宅地域として熟成しており、当面の間は現状維持で推移するものと思われる。当該地域の住宅需要は堅調であり、地価は上昇基調にて推移している。 (2)地域要因に特段の変化は認められないことから、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 257万8,680 円 1平米 78万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 258万5,292 円 1平米 78万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 257万8,680円 1平米 78万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 239万6,850円 1平米 72万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 258万5,292円 1平米 78万2,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 239万6,850円 1平米 72万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍により外国人を中心に減少していた区内の人口は令和４年４月以降増加に転じた。区内の住宅需要は堅調であり、地価は上昇基調である。 (2)コロナ禍の影響で減少していた豊島区の人口は、令和４年になってから増加に転じた。不動産取引も活発である。
地域要因
(1)ＪＲ山手線大塚駅から徒歩圏内の高台に位置する住宅地域で地域要因に特段の変動はない。当該地域の住宅需要は引き続き堅調である。 (2)地域要因に変動はない。コロナ禍にあっても当該住宅地域での不動産需要は堅調である。
個別的要因	(1)北東側幅員約６ｍ区道に接道する標準的規模の整形画地で地域内の競争力は普通程度と思われる。個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋２丁目１２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万9,572 円／平米 241万1,965 円／坪
推定価格 平米 坪	75万7,296 円／平米 250万3,621 円／坪
標準価格 平米 坪	76万1,102 円／平米 251万6,203 円／坪
査定価格 平米 坪	76万9,000 円／平米 254万2,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋２丁目１２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,080 円／平米 241万6,950 円／坪
推定価格 平米 坪	71万9,130 円／平米 237万7,444 円／坪
標準価格 平米 坪	79万9,033 円／平米 264万1,603 円／坪
査定価格 平米 坪	80万7,000 円／平米 266万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋２丁目１２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	76万1,429 円／平米 251万7,284 円／坪
推定価格 平米 坪	77万6,507 円／平米 256万7,132 円／坪
標準価格 平米 坪	77万6,507 円／平米 256万7,132 円／坪
査定価格 平米 坪	78万4,000 円／平米 259万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋２丁目１２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	81万1,396 円／平米 268万2,475 円／坪
推定価格 平米 坪	81万2,956 円／平米 268万7,633 円／坪
標準価格 平米 坪	76万4,775 円／平米 252万8,346 円／坪
査定価格 平米 坪	77万2,000 円／平米 255万2,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋２丁目１２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	72万1,099 円／平米 238万3,953 円／坪
推定価格 平米 坪	73万5,378 円／平米 243万1,160 円／坪
標準価格 平米 坪	75万8,122 円／平米 250万6,351 円／坪
査定価格 平米 坪	76万6,000 円／平米 253万2,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情