路線価 (2023) 東京都豊島区目白4-43-72外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区目白４丁目４３番７２外
価格時点	2023 年
駅名	目白駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 231万4,200 円
1平米当たり	1平米 70万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,800万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 305万4,744 円 1平米 92万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億9,800万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 305万4,744 円／坪 1平米 92万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊島区及び隣接区の住環境が良好な中規模低層住宅地域。典型的需要者は、自己の住宅取得目的の中高所得者層である。利便性・住環境とも良好でブランドイメージも伴うエリアであり、安定的な需要が存する一方で供給は限定的である。金融緩和が継続する中、中高所得者層の優良若しくは準優良住宅地への需要は堅調で、直近１年間の地価は強含みで推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は１～２億円台が多い。 (2) 同一需給圏は豊島区及び隣接区内の住環境が良好な中規模低層住宅地域。需要者の中心は自用の住宅を探す中高所得層の個人であるが、まとまった規模の画地であれば不動産業者の参入も考えられる。利便性及び住環境に恵まれた地域なので人気は高いが、供給は限定的で高値で取引される傾向にある。また、相続等により画地の細分化が進み住環境の悪化も懸念される。市場の中心価格帯については標準地と同程度の規模の画地で１億５千万～２億円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 典型的需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性、ブランドイメージ等を取引指標とする。比準価格は試算段階においてこれらの要因を織り込んで求められている。収益価格は低位に試算されたが、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、収益性にて土地価格が形成されていないためと考えられる。以上より、より説得力を有するのは比準価格と判断してこれを重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 事例の収集範囲を拡大すると共に取引時点を遡らざるを得なかったが、補修正及び要因比較ともに適正に行われているので比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、近隣周辺には数多くの賃貸物件が存するが、収益性よりも居住の快適性を重視して価格が形成される低層住宅地の評価なので収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。従って、比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	目白駅北西方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区目白４丁目４３番７２外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	25 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	195 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)品等の良い住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (2)住環境が良好な住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと思われる。居住環境及び利便性に恵まれているので当該地域の住宅需要は堅調であり、地価は上昇基調にて推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 312万864 円 1平米 94万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 290万9,280円 1平米 88万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 312万864円 1平米 94万4,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 290万9,280円 1平米 88万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)コロナ禍により減少していた人口は令和４年４月頃から増加に転じた。住宅着工戸数も、分譲住宅を中心に増加傾向にある。 (2)コロナ禍により外国人を中心に減少していた区内の人口は令和４年４月以降増加に転じた。区内の住宅需要は堅調であり、地価は上昇基調である。
地域要因
(1)目白駅徒歩圏の環境良好な住宅地域。地域要因に格別の変動はない。 (2)目白駅徒歩圏内に位置する居住環境に恵まれた区内でも有数の住宅地域。地域要因に特段の変動は見当たらない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)東側幅員約５．５ｍ区道に接道する標準的規模の整形画地で地域内の競争力は普通程度と思われる。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５４１２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区目白４丁目４３番７２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,930 円／平米 241万9,761 円／坪
推定価格 平米 坪	83万6,260 円／平米 276万4,676 円／坪
標準価格 平米 坪	104万7,945 円／平米 346万4,506 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都豊島区目白４丁目４３番７２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	128万6,922 円／平米 425万4,564 円／坪
推定価格 平米 坪	125万2,430 円／平米 414万534 円／坪
標準価格 平米 坪	96万7,875 円／平米 319万9,795 円／坪
査定価格 平米 坪	98万7,000 円／平米 326万3,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都豊島区目白４丁目４３番７２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	91万5,833 円／平米 302万7,744 円／坪
推定価格 平米 坪	94万1,871 円／平米 311万3,826 円／坪
標準価格 平米 坪	101万8,239 円／平米 336万6,298 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都豊島区目白４丁目４３番７２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	82万5,025 円／平米 272万7,533 円／坪
推定価格 平米 坪	85万601 円／平米 281万2,087 円／坪
標準価格 平米 坪	89万9,155 円／平米 297万2,606 円／坪
査定価格 平米 坪	91万7,000 円／平米 303万1,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情