路線価 (2023) 東京都豊島区南大塚1-1532-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番２０
価格時点	2023 年
駅名	新大塚駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 191万7,480 円
1平米当たり	1平米 58万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3億300万 円 (404 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 248万2,806 円 1平米 75万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3億500万 円 (404 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 249万6,030 円／坪 1平米 75万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東京メトロ丸ノ内線及びＪＲ山手線沿線等の豊島区東部及び文京区西部を中心とした住宅地域の圏域である。需要者の属性は、主に豊島区内外に居住する富裕層等の個人又は建売業者等である。市場の需給動向は、住宅投資が底堅く推移する中で、閑静な住環境等も反映し需要は堅調である。市場での中心価格帯は、規模及び需要者の属性等により異なるが、土地は標準地程度の規模で概ね３億円前後、複合不動産の総額は建物等により個別的である。 (2) 同一需給圏はＪＲ山手線沿線の各駅から徒歩圏内に存する住宅地域であり、豊島区・文京区内の住宅地と代替性が強い。当該地域における主な需要者層は個人富裕層であるが、転売・開発分譲を目論む不動産業者等も相応に認められる。中心となる価格帯は標準的な規模で３億円程度と高額であるが、根強い住宅需要が認められるエリアに存すること、金利は低位で推移していること等から需要は旺盛である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、低層一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住環境の快適性等を重視した自用目的の取引が多く、賃料収入による継続的な収益性を重視した収益価格は低位に留まる傾向がある。当該標準地も同様であり、居住性等を重視する住宅地域であることから、不動産取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用目的の戸建住宅の取引が中心である地域であり、類似地域において多数の戸建住宅の取引事例を収集することができた。一方、地域周辺ではマンションもみられるが、賃貸経営の投資採算性に基づく取引は少なく、収益性については稀薄な地域であると思料する。以上より、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新大塚駅東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	122.2 坪 (404 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	220 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番２０
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	220 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化は見られない。当面は、大中規模一般住宅が多い住宅地域としての特性が維持されるものと予測する。 (2)住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 256万5,456 円 1平米 77万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 262万8,270 円 1平米 79万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 256万5,456円 1平米 77万6,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 239万3,544円 1平米 72万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 262万8,270円 1平米 79万5,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 239万3,544円 1平米 72万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、経済活動の正常化により持ち直しつつある。不動産需要も堅調に推移している。今後の景気は、物価高の悪影響が懸念されている。 (2)円安による物価高、エネルギーコストの増大等によりアセット間で需要の強弱がみられるが、金融緩和政策継続を背景に地価は回復傾向にある。
地域要因
(1)目立った変動はない。豊島区内の高台に位置する閑静な住宅地域であり、需要者が重視する良質な住環境が維持されている。 (2)熟成している住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８１６７公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万1,607 円／平米 152万6,073 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,009 円／平米 190万7,592 円／坪
標準価格 平米 坪	77万2,435 円／平米 255万3,670 円／坪
査定価格 平米 坪	78万 円／平米 257万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	８１６７公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万8,138 円／平米 234万1,104 円／坪
推定価格 平米 坪	70万4,667 円／平米 232万9,629 円／坪
標準価格 平米 坪	75万6,893 円／平米 250万2,288 円／坪
査定価格 平米 坪	76万4,000 円／平米 252万5,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８１６７公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	93万190 円／平米 307万5,208 円／坪
推定価格 平米 坪	90万6,271 円／平米 299万6,132 円／坪
標準価格 平米 坪	77万5,917 円／平米 256万5,182 円／坪
査定価格 平米 坪	78万4,000 円／平米 259万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万6,973 円／平米 164万2,993 円／坪
推定価格 平米 坪	56万1,487 円／平米 185万6,276 円／坪
標準価格 平米 坪	79万7,567 円／平米 263万6,757 円／坪
査定価格 平米 坪	80万6,000 円／平米 266万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万8,697 円／平米 181万3,992 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,634 円／平米 190万9,658 円／坪
標準価格 平米 坪	73万9,608 円／平米 244万5,144 円／坪
査定価格 平米 坪	74万7,000 円／平米 246万9,582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情