路線価 (2023) 東京都豊島区池袋3-1638-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区池袋３丁目１６３８番５
価格時点	2023 年
駅名	要町駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 168万6,060 円
1平米当たり	1平米 51万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,730万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 214万2,288 円 1平米 64万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,720万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万5,676 円／坪 1平米 64万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ山手線、東京メトロ有楽町線、西武池袋線の駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者は地縁的選考性を有する個人を中心とし、個人向けに建売住宅の販売を企画する不動産業者等も見られる。まとまった規模の土地であればマンション分譲業者も考えられる。周辺地域は良好な住宅地として成熟していることから需要は堅調に推移している。取引される中心価格帯は土地であれば総額約４，５００～６，０００万円程度が多い。 (2) 同一需給圏はＪＲ山手線池袋駅を中心として近隣の地下鉄駅及び私鉄駅周辺に形成される住宅地域である。需要者は地縁を有する個人を中心として、規模によっては不動産開発業者も見込まれる。周辺地域は良好な住宅地として成熟していることから需要は底堅い。取引される価格帯は新築戸建で総額約７，０００万円前後が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域は、地主層によるアパート等の収益物件も散見されるが、戸建住宅等が中心の地域である。当該地域では、自己の居住目的での取引が中心であり、需要者は収益性よりも居住の快適性等を重視して不動産取引の意思を決定すると思料する。よって、実証性が認められる比準価格を標準とすることとし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を以上のとおり決定した。 (2) 当該地域は、アパート等も見られるが低層の一般住宅が多い住宅地域である。居住の快適性を重視する自己居住用を前提とした住宅取得の意向の強い地域である。他方、周辺では賃貸経営の投資採算性に基づく取引は少なく、賃料収入による収益性を重視した収益価格は低位となる傾向がある。以上より不動産取引の実態に即して市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	要町駅北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	22.1 坪 (73 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区池袋３丁目１６３８番５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	16 m
北	12 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	12 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層住宅を中心とする住宅地域であり、特段の変動要因がないため、当分の間は現状を維持して行くものと予測する。 (2)低層住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、特段の変動要因もなく、今後しばらくは現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 214万5,594 円 1平米 64万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 214万5,594 円 1平米 64万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 214万5,594円 1平米 64万9,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 204万9,720円 1平米 62万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 214万5,594円 1平米 64万9,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 204万9,720円 1平米 62万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスの影響が不動産市場でもやや見られるが、豊島区内の住宅地の需要は堅調である。 (2)景気は新型コロナの影響による落ち込みから回復しつつある。金融緩和による資金の流入が続いており、不動産需要も比較的活発化している
地域要因
(1)比較的良好な住環境を維持している住宅地域であり、地域要因に変動はない。 (2)重要な変動はみられていない。比較的良好な住環境を維持している住宅地域であり、一般的要因の影響を受けて地価は持ち直している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因にも変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区池袋３丁目１６３８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,549 円／平米 125万1,483 円／坪
推定価格 平米 坪	61万2,221 円／平米 202万4,003 円／坪
標準価格 平米 坪	63万8,395 円／平米 211万534 円／坪
査定価格 平米 坪	67万 円／平米 221万5,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区池袋３丁目１６３８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	59万9,161 円／平米 198万826 円／坪
推定価格 平米 坪	61万9,133 円／平米 204万6,854 円／坪
標準価格 平米 坪	61万3,003 円／平米 202万6,588 円／坪
査定価格 平米 坪	64万4,000 円／平米 212万9,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	208 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区池袋３丁目１６３８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万8,993 円／平米 155万491 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,956 円／平米 190万4,111 円／坪
標準価格 平米 坪	61万2,068 円／平米 202万3,497 円／坪
査定価格 平米 坪	64万3,000 円／平米 212万5,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区池袋３丁目１６３８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万321 円／平米 181万9,361 円／坪
推定価格 平米 坪	55万5,613 円／平米 183万6,857 円／坪
標準価格 平米 坪	60万9,225 円／平米 201万4,098 円／坪
査定価格 平米 坪	64万 円／平米 211万5,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情