路線価 (2023) 東京都豊島区西巣鴨1-770-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２
価格時点	2023 年
駅名	大塚駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,590万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 194万3,928 円 1平米 58万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6,560万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 193万7,316 円／坪 1平米 58万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ山手線大塚駅及びその周辺に形成された利便性及び居住環境が標準的な住宅地域。需要者の中心は自用の住宅を求める地縁性を有する個人であるが、区画割りが可能であれば建売業者の参入も考えられる。当該地域の住宅需要は堅調であるが、相続等により画地の細分化が進み住環境の悪化も懸念される。市場の中心価格帯については１００㎡程度の土地で総額５千万～７千万円、敷地規模５０～６０㎡の建売住宅で６千万～８千万円程度である。 (2) 同一需給圏は、豊島区内の最寄り駅から徒歩圏内にある住宅地域となる。成熟した住宅地であるが、供給は回復傾向にある。需要者は中所得者以上の個人が中心となるが、収益物件の取得を目的とする不動産業者も見られる。豊島区内の買い替えの他、他区からの流入も見られる。需要の中心となる価格帯は、地積１００㎡程度で総額５千万円から７千万円と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣周辺の類似地域に存する事例を中心に採用し補修正及び要因比較ともに適正に行われているので比準価格は市場の実態を的確に反映した価格である。他方、対象標準地周辺には多数の賃貸物件が存するが、収益性よりも居住の快適性を重視して価格が形成される住宅地の評価なので収益価格は低位に求められた。市場では自己使用目的の取引が中心であることから比準価格を重視し収益価格を比較考量し更には代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅を中心とし、低層共同住宅も見られる住宅地であり、賃貸マンション等の収益物件も散見される。主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした中所得者層以上の個人となり、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大塚駅北西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	208 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２
標準地の範囲
東	150 m
西	80 m
南	140 m
北	220 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	208 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅の他に低層共同住宅等が見受けられる住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見当たらないことから、当面の間は現状維持で推移するものと思われる。 (2)成熟した住宅地であり、特別な変動要因もなく、概ね現状を維持して行くものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 198万6,906 円 1平米 60万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 196万7,070 円 1平米 59万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 198万6,906円 1平米 60万1,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 184万8,054円 1平米 55万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 196万7,070円 1平米 59万5,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 184万8,054円 1平米 55万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍により外国人を中心に減少していた区内の人口は令和４年４月以降増加に転じた。区内の住宅需要は堅調であり、地価は上昇基調である。 (2)景気は上向きで推移している。新型コロナウイルス感染症の影響も残るが、住宅需要を中心に不動産市場は回復傾向である。
地域要因
(1)豊島区北東部の戸建住宅の他に低層共同住宅等が見受けられる既成住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見受けられない。 (2)豊島区内の既成住宅地域である。資材高騰の影響はあるが、住宅需要は旺盛で中古住宅、マンションを中心に回復が鮮明になっている。
個別的要因	(1)南西側幅員約５．２ｍの区道に接道する標準的規模の整形画地で地域内の競争力は普通程度と思われる。個別的要因に特段の変動は見受けられない。 (2)南西向き画地である。基準方位が北であることから、日照等の点で優る。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万8,173 円／平米 174万6,140 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,838 円／平米 178万1,398 円／坪
標準価格 平米 坪	57万1,408 円／平米 188万9,075 円／坪
査定価格 平米 坪	59万4,000 円／平米 196万3,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	56万1,804 円／平米 185万7,324 円／坪
推定価格 平米 坪	53万2,429 円／平米 176万210 円／坪
標準価格 平米 坪	55万9,862 円／平米 185万904 円／坪
査定価格 平米 坪	58万2,000 円／平米 192万4,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万321 円／平米 181万9,361 円／坪
推定価格 平米 坪	55万5,613 円／平米 183万6,857 円／坪
標準価格 平米 坪	60万1,964 円／平米 199万93 円／坪
査定価格 平米 坪	62万6,000 円／平米 206万9,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	53万4,220 円／平米 176万6,131 円／坪
推定価格 平米 坪	57万2,859 円／平米 189万3,872 円／坪
標準価格 平米 坪	57万8,062 円／平米 191万1,073 円／坪
査定価格 平米 坪	60万1,000 円／平米 198万6,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情