路線価 (2023) 東京都豊島区南長崎2-2080-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区南長崎２丁目２０８０番１３
価格時点	2023 年
駅名	椎名町駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,680万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 192万4,092 円 1平米 58万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,700万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 192万7,398 円／坪 1平米 58万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南長崎地区及び周辺の低層戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。需要者の中心は主に豊島区及び周辺区の中間層並びに戸建住宅分譲を企図する不動産会社等が想定される。椎名町駅等西武池袋線から徒歩圏の豊島区内の環境の良好な住宅地への需要は高く、不動産業者の区画割り分譲による土地の細分化も進む。取引の価格帯は、その立地や規模で個別性が高く一概に把握することは困難であるが、標準地の規模の画地で総額８千万円前後とみられる。 (2) 同一需給圏は豊島区及びその周辺区等で、西武池袋線、東京メトロ副都心線、都営大江戸線沿線等に存する駅徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は豊島区及び周辺区内の居住者で、一部転売目的の不動産業者も見られる。椎名町駅徒歩圏の既成住宅地域に存し、住宅需要は概ね堅調である。土地は標準的画地規模を前提とすると７，０００万円～８，０００万円程度、新築建売住宅は土地が細分化されており５，０００万円～７，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層戸建住宅を標準的使用とする既成住宅地域である。比準価格は同じ南長崎地区とその周辺の住環境が類似する地域の事例より求めた市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方収益価格は戸建住宅が自用による住環境を重視し元本価値に見合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められている。本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。 (2) 椎名町駅徒歩圏の既成住宅地域に存し、周辺には中低層共同住宅も存するが、元本価値に見合う賃料を収受することは困難で収益価格はやや低位に試算された。当該地域は収益性より居住の快適性をやや重視する地域であり、取引需要の中心は自用目的となっている。よって、規範性を有する取引事例を中心として試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	椎名町駅南西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区南長崎２丁目２０８０番１３
標準地の範囲
東	25 m
西	15 m
南	15 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測される。同種住宅地に対する需要は底堅く、取引価格は概ね堅調と予測する。 (2)一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持するものと予測する。住宅需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 197万3,682 円 1平米 59万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 201万6,660 円 1平米 61万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 197万3,682円 1平米 59万7,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 201万6,660円 1平米 61万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一時新型コロナ感染拡大による先行きの不透明感より取引の停滞もみられたが、豊島区の住宅地に対する底堅い需要を背景に取引価格は堅調である。 (2)豊島区内の住宅関連の不動産取引市場は回復傾向にあり、価格も上昇基調で推移している。ただし、今後の景気動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)椎名町駅を最寄りとする低層戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、特段の変動要因はみられない。 (2)椎名町駅を最寄りとする既成住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)代替競争不動産との関係において、北東方位接面で概ね標準的である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５４１２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南長崎２丁目２０８０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	61万179 円／平米 201万7,252 円／坪
推定価格 平米 坪	62万1,861 円／平米 205万5,872 円／坪
標準価格 平米 坪	60万6,694 円／平米 200万5,730 円／坪
査定価格 平米 坪	61万3,000 円／平米 202万6,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５４１２公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南長崎２丁目２０８０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万882 円／平米 172万2,036 円／坪
推定価格 平米 坪	52万8,031 円／平米 174万5,670 円／坪
標準価格 平米 坪	56万8,386 円／平米 187万9,084 円／坪
査定価格 平米 坪	57万4,000 円／平米 189万7,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５４１２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南長崎２丁目２０８０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万4,167 円／平米 206万3,496 円／坪
推定価格 平米 坪	67万3,071 円／平米 222万5,173 円／坪
標準価格 平米 坪	59万4,061 円／平米 196万3,966 円／坪
査定価格 平米 坪	60万 円／平米 198万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	204 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南長崎２丁目２０８０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万7,734 円／平米 240万5,889 円／坪
推定価格 平米 坪	70万6,471 円／平米 233万5,593 円／坪
標準価格 平米 坪	60万3,821 円／平米 199万6,232 円／坪
査定価格 平米 坪	61万 円／平米 201万6,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南長崎２丁目２０８０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万1,039 円／平米 205万3,155 円／坪
推定価格 平米 坪	64万2,958 円／平米 212万5,619 円／坪
標準価格 平米 坪	66万6,278 円／平米 220万2,715 円／坪
査定価格 平米 坪	67万3,000 円／平米 222万4,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情