路線価 (2023) 東京都豊島区西池袋3-1390-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区西池袋３丁目１３９０番２０
価格時点	2023 年
駅名	池袋駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億3,600万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 226万7,916 円 1平米 68万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億3,600万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 227万1,222 円／坪 1平米 68万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊島区に所在する住宅地であり、主な需要者は都心への通勤を目的に区内の住宅地を購入する比較的所得の高い個人である。熟成度の高い住宅地であり需要は安定的にあるが、供給は限定的である。同一需給圏における中心価格帯は、１５０㎡程度の住宅地で総額１億円内外で、一戸建住宅の購入予算は１．５億円程度である。 (2) 同一需給圏は、山手通りより東側に存する豊島区内の住宅地域。ＪＲ山手線沿線の住宅地域であれば更に代替性は強い。需要者の中心は、豊島区内及びその周辺区に居住する個人中堅層と判断される。まとまった規模の土地であれば不動産業者等も考えられる。利便性が良好な地域の住宅需要は安定しており、供給が限られる中で地価は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の土地で総額１億～１．３億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内より収集した取引事例により取引事例比較法を適用して得た比準価格は市場性を反映し試算精度の高い価格である。一方、収益価格は居住の快適性が必ずしも収益性と直結せず、比準価格より低位に求められたものと思料する。よって、本件においては、取引事例比較法に相対的な規範性があるものと判断のうえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された事例を基に試算しており、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。当該地域は池袋駅徒歩圏に存するため共同住宅も多いが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的が中心である。よって比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	池袋駅南西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、中低層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区西池袋３丁目１３９０番２０
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	90 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第１種文教地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層一戸建住宅、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)池袋駅から徒歩圏の住宅地域である。一般住宅、中低層共同住宅を主体として地域的に熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 230万7,588 円 1平米 69万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 233万7,342 円 1平米 70万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 230万7,588円 1平米 69万8,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 216万2,124円 1平米 65万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 233万7,342円 1平米 70万7,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 216万2,124円 1平米 65万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊島区内の住宅地に対する需要は旺盛でコロナ禍における行動制限の緩和の効果もあって住宅地の地価は横這いからやや上昇傾向にある。 (2)豊島区の住宅地は、低金利の継続や利便性の高さ等から需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にて推移している。
地域要因
(1)住宅地域としての熟成度が高く、地域要因に変動はない。 (2)池袋駅徒歩圏の住宅地域であり、利便性が高く安定した実需が認められる。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南東道路に面した標準的規模の整形地である。個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋３丁目１３９０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	77万713 円／平米 254万7,977 円／坪
推定価格 平米 坪	78万1,291 円／平米 258万2,948 円／坪
標準価格 平米 坪	68万6,547 円／平米 226万9,724 円／坪
査定価格 平米 坪	71万4,000 円／平米 236万484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋３丁目１３９０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	71万3,151 円／平米 235万7,677 円／坪
推定価格 平米 坪	71万5,868 円／平米 236万6,660 円／坪
標準価格 平米 坪	75万7,532 円／平米 250万4,401 円／坪
査定価格 平米 坪	78万8,000 円／平米 260万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋３丁目１３９０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万3,877 円／平米 232万7,017 円／坪
推定価格 平米 坪	81万9,626 円／平米 270万9,684 円／坪
標準価格 平米 坪	67万177 円／平米 221万5,605 円／坪
査定価格 平米 坪	69万7,000 円／平米 230万4,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋３丁目１３９０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	79万9,230 円／平米 264万2,254 円／坪
推定価格 平米 坪	73万3,559 円／平米 242万5,146 円／坪
標準価格 平米 坪	77万2,167 円／平米 255万2,784 円／坪
査定価格 平米 坪	80万3,000 円／平米 265万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋３丁目１３９０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	69万824 円／平米 228万3,864 円／坪
推定価格 平米 坪	67万9,214 円／平米 224万5,481 円／坪
標準価格 平米 坪	65万5,612 円／平米 216万7,453 円／坪
査定価格 平米 坪	68万2,000 円／平米 225万4,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情