路線価 (2023) 東京都豊島区駒込4-15-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区駒込４丁目１５番４１
価格時点	2023 年
駅名	駒込駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 221万5,020 円
1平米当たり	1平米 67万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	16億6,000万 円 (1877 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 292万5,810 円 1平米 88万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	16億6,000万 円 (1877 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 292万5,810 円／坪 1平米 88万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 豊島区内のマンションが立地する住宅地域を供給圏とし、需要圏域は豊島区の隣接及び周辺の区部に及ぶ。市場における中心価格帯は、面積１，５００㎡程度のマンション素地で１２～１７億円であり、需要者の属性はマンション開発業者である。山手線の最寄り駅からも近く閑静で環境良好な住宅地であり、需要は旺盛であが、熟成度が高く、供給余力は限定的である。なお、新築マンションの価格水準はファミリータイプで７，０００万円～８，０００万円である。 (2) 同一需給圏は豊島区及びその周辺区を中心とするマンション需要が見込まれる住宅地域。主たる需要者は中堅・大手のマンションデベロッパーと考えられる。当該地域は交通利便性及び居住環境に恵まれておりマンション用地の需要は旺盛であるが、社宅跡地等大規模画地のマンション用地への転用が進み供給が非常に限定されている。市場の中心価格帯は１，５００㎡程度の土地で総額１０億～１５億円、ファミリータイプのマンションは７千万～１億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はマンション適地を中心に取引事例を選択し比準して求めたものであり、実証的である。開発法による価格は対象土地上にマンション開発・分譲を想定し求めた開発業者の投資採算性に立脚した具体的かつ論理的で、信頼性が高い。両試算価格は、ともに妥当性を指向することを踏まえ、実証的な比準価格は理論的な開発法による試算価格により検証し得たものと判断し、比準価格をもって対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 事例の収集範囲を拡大せざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行われているので比準価格は市場の特性を的確に反映した価格である。他方、開発法による価格はマンションデベロッパーの投資採算性に着目した価格で想定要素がやや多いものの収支項目の査定及び開発スケジュールの策定等いずれも適切に行われている。従って、需要者の中心がマンションデベロッパーであることから開発法による価格を中心に比準価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	駒込駅西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	567.8 坪 (1877 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層マンションのほか一般住宅等もある住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区駒込４丁目１５番４１
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	67 m
奥行き	28 m
面積	1880 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ駒込駅に近い徒歩圏の住環境良好なマンションの多い住宅地域にあり、今後とも現状の環境を維持するものと予測する。 (2)ＪＲ山手線駒込駅から徒歩圏内に存する住環境が良好な共同住宅地域で今後も現状維持で推移していくものと予測する。利便性に優れているのでマンション需要は堅調に推移しており地価は上昇基調にて推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 292万5,810 円 1平米 88万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 292万5,810 円 1平米 88万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 292万5,810円 1平米 88万5,000円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2022年	1坪 277万7,040円 1平米 84万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 292万5,810円 1平米 88万5,000円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2019年	1坪 277万7,040円 1平米 84万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超金融緩和政策の継続により住宅ローン金利は低目に推移し新築分譲マンションの人気は底堅くこれによるマンション素地の価格は上昇している。 (2)利便性及び住環境等に優れているので豊島区内のマンション需要は堅調に推移。用地不足に建築工事費の上昇も相俟って分譲価格が上昇している。
地域要因
(1)ＪＲ山手線を最寄り駅とする徒歩圏の環境良好な住宅地域であり、マンション、一戸建住宅に対する需要は根強く、地価は上昇基調を継続している。 (2)企業の社宅跡地等にマンションが相次いで建設されたＪＲ山手線駒込駅から徒歩圏内に存する共同住宅地域で地域要因に特段の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)分譲マンション用地に適した整形画地で同一需給圏内における競争力は普通程度である。個別的要因に特段の変動は見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５４１２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区駒込４丁目１５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万3,925 円／平米 186万4,336 円／坪
推定価格 平米 坪	61万3,788 円／平米 202万9,183 円／坪
標準価格 平米 坪	84万7,773 円／平米 280万2,738 円／坪
査定価格 平米 坪	85万6,000 円／平米 282万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	94 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定防災街区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区駒込４丁目１５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万1,288 円／平米 281万4,358 円／坪
推定価格 平米 坪	83万7,518 円／平米 276万8,835 円／坪
標準価格 平米 坪	88万671 円／平米 291万1,498 円／坪
査定価格 平米 坪	88万9,000 円／平米 293万9,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区駒込４丁目１５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	92万176 円／平米 304万2,102 円／坪
推定価格 平米 坪	96万2,504 円／平米 318万2,038 円／坪
標準価格 平米 坪	87万5,004 円／平米 289万2,763 円／坪
査定価格 平米 坪	88万4,000 円／平米 292万2,504 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８１６７公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区駒込４丁目１５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万8,138 円／平米 234万1,104 円／坪
推定価格 平米 坪	70万4,667 円／平米 232万9,629 円／坪
標準価格 平米 坪	84万1,896 円／平米 278万3,308 円／坪
査定価格 平米 坪	85万 円／平米 281万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情