路線価 (2023) 東京都豊島区東池袋5-149-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区東池袋５丁目１４９番６外
価格時点	2023 年
駅名	東池袋駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,290万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万7,644 円 1平米 57万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	7,300万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 190万950 円／坪 1平米 57万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊島区及びその周辺区に存する戸建住宅地域である。需要者の中心は主に豊島区及び周辺区の中間層並びに戸建住宅分譲を企図する不動産会社等が想定される。交通利便性の高さから徒歩圏の豊島区内の環境の良好な住宅地への需要は高く、不動産業者の区画割り分譲による土地の細分化も進む。市場での中心価格帯は、その立地や規模で個別性が高く一概に把握することは困難であるが、標準地の規模の画地で総額７千万円前後とみられる。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ山手線の内側に位置する豊島区内の住宅地域及び当該地域に隣接する文京区内の住宅地域。需要者の中心は、豊島区及び周辺区に居住する個人、不動産業者等と判断される。利便性の高い地域における住宅需要は堅調であり、供給が限られる中で地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、標準的規模の土地で総額６千万～８千万円と把握される。新築戸建住宅では、総額を抑えるための土地細分化が進んでおり、小規模な建売住宅が増加している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層戸建住宅を標準的使用とする既成住宅地域である。比準価格は住環境が類似する同一需給圏内の取引事例より求めた市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方、収益価格は戸建住宅が自用による住環境を重視し元本価値に見合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められている。本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。 (2) 利便性が良好なため周辺にはアパートも見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、取引は自用目的が中心となっている。比準価格は、同一需給圏内において地域特性が類似した事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したもので、市場の実勢を反映してその信頼性は高い。よって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東池袋駅東方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	38.4 坪 (127 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区東池袋５丁目１４９番６外
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　３．６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)当該地域は一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 198万3,600 円 1平米 60万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 199万6,824 円 1平米 60万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 198万3,600円 1平米 60万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 180万5,076円 1平米 54万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 199万6,824円 1平米 60万4,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 180万5,076円 1平米 54万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一時新型コロナ感染拡大による先行きの不透明感より取引の停滞もみられたが、豊島区の住宅地に対する底堅い需要を背景に取引価格は堅調である。 (2)豊島区の住宅地は、低金利の継続や利便性の高さ等から需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にて推移している。
地域要因
(1)一般住宅、アパート等の混在する交通利便性の高い住宅地域であり、特段の変動要因はみられない。 (2)豊島区東部の既成住宅地域であり、細街路が多い。東池袋駅周辺の開発により利便性は向上しており需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南道路に面した標準的規模の整形地である。個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋５丁目１４９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	53万4,220 円／平米 176万6,131 円／坪
推定価格 平米 坪	57万2,859 円／平米 189万3,872 円／坪
標準価格 平米 坪	55万7,798 円／平米 184万4,080 円／坪
査定価格 平米 坪	58万6,000 円／平米 193万7,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋５丁目１４９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万6,973 円／平米 164万2,993 円／坪
推定価格 平米 坪	56万1,487 円／平米 185万6,276 円／坪
標準価格 平米 坪	56万4,876 円／平米 186万7,480 円／坪
査定価格 平米 坪	59万3,000 円／平米 196万458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋５丁目１４９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	56万1,804 円／平米 185万7,324 円／坪
推定価格 平米 坪	53万2,429 円／平米 176万210 円／坪
標準価格 平米 坪	58万7,670 円／平米 194万2,837 円／坪
査定価格 平米 坪	61万7,000 円／平米 203万9,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５４１２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋５丁目１４９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万882 円／平米 172万2,036 円／坪
推定価格 平米 坪	52万8,031 円／平米 174万5,670 円／坪
標準価格 平米 坪	57万2,081 円／平米 189万1,300 円／坪
査定価格 平米 坪	60万1,000 円／平米 198万6,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情