路線価 (2023) 東京都豊島区東池袋1-1-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区東池袋１丁目１番１６外
価格時点	2023 年
駅名	池袋駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 3,725万8,620 円
1平米当たり	1平米 1,127万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	19億4,000万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,727万5,800 円 1平米 1,430万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	19億4,000万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,727万5,800 円／坪 1平米 1,430万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は池袋駅及び新宿駅等のターミナル駅周辺の高度商業地域。需要者の中心は資金力、信用力を有する機関投資家、大企業等である。高度商業地においては取引自体が限定的であり、把握される取引も価格幅が大きいが土地取引の中心価格帯を５千万円／坪前後と把握した。コロナ禍にあって飲食を中心に落ち込んだ店舗需要も、経済活動の正常化に伴い回復しつつあり、良好な資金調達環境の継続を背景に投資用物件に対する需要は堅調に推移している。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ池袋駅及び新宿駅等のターミナル駅周辺に存する高度商業地域。需要者の中心は、上場企業等の資本力を有する法人、投資家及び貸しビル業者と判断される。供給が限られていることもあり、取引価格及び規模はまちまちであるが、土地取引の中心価格帯は坪単価５千万円前後と把握される。コロナ禍により落ち込んだ店舗需要は回復傾向にあり、旺盛な投資用不動産需要を背景に、立地条件に優る商業地の地価は上昇傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) やや広域的に同一需給圏内を捉え、高度商業地の事例を中心に求められた比準価格は市場性を反映し説得力を有する。また対象標準地は池袋駅東口に形成された高度商業地域に存しており収益性を反映した収益価格は、投資採算性の把握に当たり重要である。以上から本件評価においては比準価格と収益価格を関連付けるとともに周辺の標準地等との均衡にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の高度商業地域の事例を採用し、事例の規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。対象標準地は高度商業地域にあり、需要者は収益性を考慮して意思決定する傾向にあることから、比準価格と収益価格を関連付け、周辺標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	池袋駅東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	900 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区東池袋１丁目１番１６外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	11 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	900 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)グリーンの大通り沿いに形成される東池袋屈指の繁華な商業地域。ハレザ池袋の他複数の再開発等が見られる等今後の更なる集客力の増加が期待される。 (2)池袋駅東口駅前の豊島区を代表する商業地域。高い繁華性を有し、周辺では再開発事業が複数進展しており、東口駅前地域の優位性は高まっていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4,959万 円 1平米 1,500万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5,058万1,800 円 1平米 1,530万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4,959万円 1平米 1,500万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 4,562万2,800円 1平米 1,380万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5,058万1,800円 1平米 1,530万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 4,562万2,800円 1平米 1,380万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍にあって飲食店舗中心に店舗需要は低迷し収益性が低下してきたが、経済活動の正常化に伴い徐々に顧客流動性等が戻りつつある。 (2)豊島区の商業地は客足及び店舗等業務用賃貸需要が回復傾向にある。投資用不動産の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)池袋駅東口の高度商業地域。周辺には百貨店や量販店等の大規模店舗が数多く存するほか、再開発事業も複数見られる。 (2)池袋駅東口至近の繁華な商業地域。周辺には百貨店、家電量販店等が存するほか、近年続いている東エリアの再開発により立地の優位性が増している。
個別的要因	(1)池袋駅東口に近接し、視認性は良好である。個別的要因に変動はない。 (2)終日人通りが多く繁華性に優る地点であり、地域の標準的な競争力を有する。個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋１丁目１番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	666万4,376 円／平米 2,203万2,427 円／坪
推定価格 平米 坪	1,291万8,775 円／平米 4,270万9,470 円／坪
標準価格 平米 坪	1,641万5,216 円／平米 5,426万8,704 円／坪
査定価格 平米 坪	1,640万 円／平米 5,421万8,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	867 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋１丁目１番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	796万5,596 円／平米 2,633万4,260 円／坪
推定価格 平米 坪	813万9,276 円／平米 2,690万8,446 円／坪
標準価格 平米 坪	1,599万719 円／平米 5,286万5,317 円／坪
査定価格 平米 坪	1,600万 円／平米 5,289万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	606 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋１丁目１番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	739万4,476 円／平米 2,444万6,138 円／坪
推定価格 平米 坪	738万62 円／平米 2,439万8,485 円／坪
標準価格 平米 坪	1,320万2,258 円／平米 4,364万6,665 円／坪
査定価格 平米 坪	1,320万 円／平米 4,363万9,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	900 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋１丁目１番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	517万987 円／平米 1,709万5,283 円／坪
推定価格 平米 坪	528万9,920 円／平米 1,748万8,476 円／坪
標準価格 平米 坪	1,429万7,081 円／平米 4,726万6,150 円／坪
査定価格 平米 坪	1,430万 円／平米 4,727万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情