路線価 (2023) 東京都豊島区南大塚3-50-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区南大塚３丁目５０番４
価格時点	2023 年
駅名	大塚駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 228万1,140 円
1平米当たり	1平米 69万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,720万 円 (75 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 296万2,176 円 1平米 89万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,710万 円 (75 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 295万8,870 円／坪 1平米 89万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ大塚駅を中心として最寄り駅からも比較的近い、主に店舗付事務所ビルを標準的使用とする商業地域である。需要者の中心は不動産賃貸業を営む不動産会社や不動産投資会社等が想定される。ＪＲ大塚駅南口・北口の駅前整備により繁華性の向上がみられるが、築古の小規模ビルの多い周辺エリアでの再開発動向も注視される。土地取引の中心価格帯については、供給が限られており、その立地や規模で個別性が高く一概に把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ山手線大塚駅、巣鴨駅及び周辺の各駅を中心として形成される商業地域である。中心的な需要者層は地縁を有する小規模事業者及び収益物件需要者等が見込まれ、客足及び商況の回復が期待される昨今の経済情勢下において中心商業地である池袋との位置関係等から一定の需要は見込める地域である。中心となる価格帯は規模によりまちまちであるが総額３億円弱～４億円半ば程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模の中層店舗付事務所ビルの多い駅前商業地域に存する。比準価格は類似地域の最寄り駅近くの取引事例を中心に収集して求めており、市場の取引水準を適切に反映した規範性の高い価格である。一方収益価格は比準価格に比べてやや低位に求められたが、同種収益用不動産の需要者の投資判断目線を反映する価格である。本件では共に規範性を有するものと判断し、比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地は中層店舗付事務所を中心とする商業地域に存し、周辺では収益物件の外自用物件の取引も見られる。類似の商業地域における取引市場性を反映した比準価格は規範的である外、最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格は理論的であるが一部想定要素を内包する面を有するため、本件ではより実証的な比準価格をやや中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大塚駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	22.7 坪 (75 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗、飲食店等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	375 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区南大塚３丁目５０番４
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	12.5 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	375 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ大塚駅南口からの接近性に優れた飲食等の店舗付小規模ビルの多い商業地域である。駅前広場の整備に伴い、今後周辺エリアで築古小規模ビル等の再開発による建て替えも予測される。 (2)大塚駅南側に形成される商業地域であり近時人の流れが増加しつつあるものの、今後しばらくは同様の傾向にて推移してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 323万6,574 円 1平米 97万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 284万3,160円 1平米 86万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 323万6,574円 1平米 97万9,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 284万3,160円 1平米 86万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)法人の資金調達環境が比較的安定しており、引き続き優良物件への投資需要は高い。コロナ禍の影響で飲食等店舗の賃貸需要には不透明さが残る。 (2)依然としてコロナ禍にはあるが社会経済活動の正常化に伴い先行き経済回復への期待感は増加している。
地域要因
(1)築古の小規模ビルの多いＪＲ大塚駅南口周辺エリアにおいて、建て替え再開発の動向が注視される。 (2)北口駅前整備がされた大塚駅に近い商業地域であり、客足の戻りも見られ弱いながらも飲食店舗等の収益性回復が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南大塚３丁目５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万4,307 円／平米 298万9,639 円／坪
推定価格 平米 坪	95万1,331 円／平米 314万5,100 円／坪
標準価格 平米 坪	97万7,730 円／平米 323万2,375 円／坪
査定価格 平米 坪	97万8,000 円／平米 323万3,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都豊島区南大塚３丁目５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万4,154 円／平米 312万1,373 円／坪
推定価格 平米 坪	98万3,808 円／平米 325万2,469 円／坪
標準価格 平米 坪	92万9,875 円／平米 307万4,167 円／坪
査定価格 平米 坪	93万 円／平米 307万4,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南大塚３丁目５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	115万356 円／平米 380万3,077 円／坪
推定価格 平米 坪	117万6,814 円／平米 389万547 円／坪
標準価格 平米 坪	105万9,239 円／平米 350万1,844 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南大塚３丁目５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万2,808 円／平米 371万2,003 円／坪
推定価格 平米 坪	116万5,475 円／平米 385万3,060 円／坪
標準価格 平米 坪	109万248 円／平米 360万4,360 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	９２９０公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都豊島区南大塚３丁目５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万3,337 円／平米 285万4,192 円／坪
推定価格 平米 坪	90万9,094 円／平米 300万5,465 円／坪
標準価格 平米 坪	92万4,816 円／平米 305万7,442 円／坪
査定価格 平米 坪	92万5,000 円／平米 305万8,050 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	282 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情