路線価 (2023) 東京都豊島区南池袋2-97-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区南池袋２丁目９７番１３
価格時点	2023 年
駅名	池袋駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 1,021万5,540 円
1平米当たり	1平米 309万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億1,200万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,302万5,640 円 1平米 394万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5億1,200万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,302万5,640 円／坪 1平米 394万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、２３区内の中高層の店舗付事務所ビルを標準的使用とする商業地域である。需要者の中心は不動産賃貸業を営む不動産会社や不動産投資会社等が想定される。池袋駅周辺は各種再開発事業の進展により繁華性の向上がみられる一方、コロナ禍の影響で飲食等の店舗テナント需要に不透明さが残る。土地取引の中心価格帯については、周辺エリアでの供給が限られており、またその立地や規模で個別性が高く一概に把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は池袋駅を中心にして豊島区内のＪＲ山手線各駅近くに存する繁華性の高い商業地域。需要の中心は収益物件を探す投資法人や開発用地を探す不動産業者であるが、自社ビル（及びその用地）を探す事業法人も需要者として考えられる。コロナ禍により飲食を中心に一時期減退していた店舗の賃貸需要は回復し地価は上昇基調にて推移している。市場の中心価格帯については画地規模１００～１５０㎡程度の土地で総額４億～７億円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中高層店舗付事務所ビルの多い池袋駅東口からの接近性に優れた商業地域に存する。比準価格は広範囲に類似地域の事例を収集して求めており市場の取引水準を適切に反映した規範性の高い価格である。一方収益価格は、池袋駅からの優れた接近性に比して元本価値に見合う収益性が得られていないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、上記鑑定評価額を決定した。 (2) 事例の収集範囲を拡大し取引時点を遡らざるを得なかったが、補修正及び要因比較ともに適正に行われているので、比準価格は対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地は池袋駅東口近くの準高度商業地域に存するので、収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件評価においては比準価格に収益価格を関連付け、更には近隣に存する他の標準地の価格との均衡にも十分に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	池袋駅南東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	39.3 坪 (130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区南池袋２丁目９７番１３
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	20 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)池袋駅東口エリアの繁華性の高い中高層の店舗付事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。但し、コロナ禍の影響で飲食等の店舗の賃貸需要はまだ弱含み傾向にある。 (2)中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として熟成度は高く、当面は現状維持で推移するものと思われる。コロナ禍により一時期減退していた当該地域の店舗需要が回復し、地価は上昇基調にて推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,421万5,800 円 1平米 430万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,381万9,080 円 1平米 418万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,421万5,800円 1平米 430万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 1,239万7,500円 1平米 375万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,381万9,080円 1平米 418万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 1,239万7,500円 1平米 375万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)法人の資金調達環境が比較的安定しており、引き続き優良物件への投資需要は高い。駅前飲食店舗の利用者に回復傾向がみられる。 (2)豊島区内の商業地においてはコロナ禍により飲食を中心に減退していた店舗需要が回復し、地価は上昇基調にて推移している。
地域要因
(1)本地域は既存の準高度商業地域として熟成度が高く、特段の変動要因はみられない。 (2)池袋駅東口近くの準高度商業地域で、業務用物件に対する賃貸需要は堅調であり、地価は上昇傾向にて推移している。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域の標準的規模の整形画地であり、池袋駅に近く収益性が期待できるが、地域内の競争力は普通程度である。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都豊島区南池袋２丁目９７番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	368万6,120 円／平米 1,218万6,313 円／坪
推定価格 平米 坪	373万4,040 円／平米 1,234万4,736 円／坪
標準価格 平米 坪	402万3,750 円／平米 1,330万2,518 円／坪
査定価格 平米 坪	402万 円／平米 1,329万120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０３公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都豊島区南池袋２丁目９７番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	324万2,286 円／平米 1,071万8,998 円／坪
推定価格 平米 坪	348万1,191 円／平米 1,150万8,817 円／坪
標準価格 平米 坪	488万2,456 円／平米 1,614万1,400 円／坪
査定価格 平米 坪	488万 円／平米 1,613万3,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都豊島区南池袋２丁目９７番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	294万6,541 円／平米 974万1,265 円／坪
推定価格 平米 坪	299万739 円／平米 988万7,383 円／坪
標準価格 平米 坪	424万8,209 円／平米 1,404万4,579 円／坪
査定価格 平米 坪	425万 円／平米 1,405万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都豊島区南池袋２丁目９７番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	307万7,866 円／平米 1,017万5,425 円／坪
推定価格 平米 坪	320万981 円／平米 1,058万2,443 円／坪
標準価格 平米 坪	423万9,710 円／平米 1,401万6,481 円／坪
査定価格 平米 坪	424万 円／平米 1,401万7,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情