路線価 (2023) 東京都豊島区巣鴨1-18-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区巣鴨１丁目１８番１２
価格時点	2023 年
駅名	巣鴨駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 462万8,400 円
1平米当たり	1平米 140万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 601万6,920 円 1平米 182万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億1,900万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 598万3,860 円／坪 1平米 181万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊島区及び周辺区内の幹線道路沿いを中心とする中高層の店舗付事務所ビル等の存する商業地域であり、ＪＲ山手線各駅に近接した繁華性の高い商業地域について、その代替性はより高い。需要者の中心は店舗付事務所ビル等の不動産賃貸業を営む不動産会社や不動産投資会社等が想定される。土地の取引価格帯は立地、敷地規模、行政的条件等により異なるが、標準的画地の規模を前提とした場合２億円前後である。 (2) 同一需給圏は、豊島区内のＪＲ沿線駅及び地下鉄駅周辺の商業地域、隣接する文京区または北区内の商業地域。需要者の中心は、収益目的の投資家及び不動産会社、さらに都内で営業する法人企業等と判断される。取引価格及び規模はまちまちであるが、取引の中心価格帯は、標準的規模の土地で総額２億～３億円と把握される。コロナ禍により落ち込んだ店舗需要は回復傾向にあり、旺盛な投資用不動産需要を背景に、立地条件に優る商業地の地価は上昇傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中高層の店舗付事務所ビルを標準的使用とする最寄り駅からも近い幹線道路沿いの商業地域に存する。比準価格は類似地域の取引事例より求めており市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方収益価格は駅前立地に比して元本価値に見合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。対象標準地は中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地であり、収益性を考慮した価格形成が行われると思料されるので、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	巣鴨駅南方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	取壊中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区巣鴨１丁目１８番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)巣鴨駅からも近く中高層の店舗、事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)ＪＲ巣鴨駅近くの中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。地域特性を変化させる要因は特に無く、当面は現況維持にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 654万5,880 円 1平米 198万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 667万8,120 円 1平米 202万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 654万5,880円 1平米 198万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 578万5,500円 1平米 175万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 667万8,120円 1平米 202万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 578万5,500円 1平米 175万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)法人の資金調達環境が比較的安定しており、引き続き優良物件への投資需要は高い。駅前飲食店舗の利用者に回復傾向がみられる。 (2)豊島区の商業地は客足及び店舗等業務用賃貸需要が回復傾向にある。投資用不動産の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)中高層の店舗、事務所ビルが多い巣鴨駅に近接した幹線道路沿いの商業地域として熟成度が高く、特段の変動要因はみられない。 (2)国道沿いに中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ巣鴨駅近くの商業地域である。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)市場競争力を増減させる要因は特に無くほぼ標準的。個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都豊島区巣鴨１丁目１８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	154万7,085 円／平米 511万4,663 円／坪
推定価格 平米 坪	161万2,063 円／平米 532万9,480 円／坪
標準価格 平米 坪	190万5,512 円／平米 629万9,623 円／坪
査定価格 平米 坪	191万 円／平米 631万4,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区巣鴨１丁目１８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	170万3,057 円／平米 563万306 円／坪
推定価格 平米 坪	179万3,319 円／平米 592万8,713 円／坪
標準価格 平米 坪	196万8,517 円／平米 650万7,917 円／坪
査定価格 平米 坪	197万 円／平米 651万2,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都豊島区巣鴨１丁目１８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	166万6,684 円／平米 551万57 円／坪
推定価格 平米 坪	166万8,271 円／平米 551万5,304 円／坪
標準価格 平米 坪	189万3,611 円／平米 626万278 円／坪
査定価格 平米 坪	189万 円／平米 624万8,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都豊島区巣鴨１丁目１８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	196万5,441 円／平米 649万7,748 円／坪
推定価格 平米 坪	206万5,678 円／平米 682万9,131 円／坪
標準価格 平米 坪	206万5,678 円／平米 682万9,131 円／坪
査定価格 平米 坪	207万 円／平米 684万3,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情