路線価 (2023) 東京都豊島区駒込3-340-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区駒込３丁目３４０番６外
価格時点	2023 年
駅名	駒込駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 390万1,080 円
1平米当たり	1平米 118万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,700万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 515万7,360 円 1平米 156万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,500万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 512万4,300 円／坪 1平米 155万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、対象標準地の存する豊島区及びその周辺区等で中高層店舗兼事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域を中心とする地域である。主たる需要者は、自己利用目的の一般法人、マンションデベロッパー等の開発業者、不動産業者等である。利便性が良好であるため土地需要は高い。立地、規模等により土地総額に幅があるが、土地は標準的画地規模を前提とすると２億円前後程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏の範囲は、最寄駅であるＪＲ駒込駅を始め周辺各駅を中心に形成される商業地域と把握した。中心的な需要者は地縁的選好性を有する個人、事業者等の他、まとまった規模の土地であればマンション開発業者等も考えられる。最寄駅に近く、立地条件は良好で、人通りも比較的多く、一定程度の需要が見込める地域である。中心となる土地の価格帯は規模により様々であるが、総額で２億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は駒込駅徒歩圏の比較的高度利用可能な商業地域に存し、投資採算性も重視される土地であるため、賃貸投資前提の収益価格は相応の規範性が認められる。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際の取引事例を中心として試算しており、市場の実態が反映されているため説得力を有する。以上の検討及び市場特性を再検討した結果、比準価格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は中層店舗付事務所等を中心とする商業地域に存し、周辺では収益物件や自用物件の取引が見受けられる。類似の商業地域における市場性を反映した比準価格は実証的であるが、最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格は理論的であるが一部想定的要素がある点に留意して、本件ではより規範性が認められる比準価格をやや中心にして収益価格をも関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえ、上記の通り、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	駒込駅北方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	38.1 坪 (126 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区駒込３丁目３４０番６外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も概ね現状を維持するものと予測する。不動産需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。 (2)駒込駅北側の商業地域であり、地域要因に大きな変化はなく今後も同様の傾向にて推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 565万3,260 円 1平米 171万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 542万1,840 円 1平米 164万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 565万3,260円 1平米 171万円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2022年	1坪 489万2,880円 1平米 148万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 542万1,840円 1平米 164万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 489万2,880円 1平米 148万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一部賃貸市場に弱含みが見られるが、区内の資金調達環境に変化はなく投資物件への需要は根強い。ただし、今後の景気動向に留意する必要がある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響で、区内の商業地では店舗需要を中心にやや弱含みであるが、住宅を主とする物件の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)駒込駅周辺の商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。 (2)最寄駅との位置関係等から一定の需要は見込める。地域要因に大きな変化は無い。
個別的要因	(1)代替競争不動産との関係において、立地、環境、地積規模で概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区駒込３丁目３４０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万9,522 円／平米 641万2,060 円／坪
推定価格 平米 坪	204万377 円／平米 674万5,486 円／坪
標準価格 平米 坪	180万2,453 円／平米 595万8,910 円／坪
査定価格 平米 坪	180万 円／平米 595万800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都豊島区駒込３丁目３４０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	115万8,329 円／平米 382万9,436 円／坪
推定価格 平米 坪	166万7,994 円／平米 551万4,388 円／坪
標準価格 平米 坪	204万1,608 円／平米 674万9,556 円／坪
査定価格 平米 坪	204万 円／平米 674万4,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	借地権
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都豊島区駒込３丁目３４０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	154万7,085 円／平米 511万4,663 円／坪
推定価格 平米 坪	161万2,063 円／平米 532万9,480 円／坪
標準価格 平米 坪	160万8,845 円／平米 531万8,842 円／坪
査定価格 平米 坪	161万 円／平米 532万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区駒込３丁目３４０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万2,611 円／平米 298万4,032 円／坪
推定価格 平米 坪	97万9,845 円／平米 323万9,368 円／坪
標準価格 平米 坪	164万1,281 円／平米 542万6,075 円／坪
査定価格 平米 坪	164万 円／平米 542万1,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情