路線価 (2023) 東京都豊島区西池袋1-24-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区西池袋１丁目２４番６
価格時点	2023 年
駅名	池袋駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 459万5,340 円
1平米当たり	1平米 139万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (86 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 595万800 円 1平米 180万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (86 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 595万800 円／坪 1平米 180万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ山手線池袋～巣鴨駅沿線に形成された普通商業地域。需要者は事業用地を探す事業会社や個人事業主が中心と思われるが、ある程度まとまった規模の画地でれば、収益物件や開発用地を探す投資法人や不動産業者の参入も考えられる。新型コロナウイルス感染症の影響により飲食を中心に減退していた店舗の賃貸需要が回復し地価は上昇基調にある。市場の中心価格帯を８０～１２０㎡程度の土地で総額１億３千万～２億５千万円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ池袋駅を中心とする普通商業地域である。主たる需要者は店舗ビルの開発を目的とする投資家、自己利用を目的とする事業法人が想定される．市場の需給動向は、コロナ禍の影響は飲食店の出店需要を減退させたものの、ほぼ回復しつつある。市場での中心価格帯は、８０～１２０㎡程度の土地で、１億２千万円～２億５千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 池袋駅周辺に規範性を有する細街路沿いの事例が少なかったので事例の収集範囲を拡大せざるを得なかったが、補修正及び要因比較ともに適正に行なわれており比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、標準地は池袋駅西口（北）から約１００ｍに位置する商業地域に存するので、収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、比準価格を重視し収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地近辺においての比較的狭めの幅員の飲食店舗等が多く見られる商業地事例が少なく、池袋駅周辺を比較的広域に事例を採用した。補修正要因比較は適切に施されており、現実の市場の特性が的確に比準価格に試算されている。一方、収益価格は、主たる需要者の投資家層にとっては、重視すべき指標である。したがって比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	池袋駅北西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	26 坪 (86 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	飲食店舗等が建ち並ぶ池袋駅北口近くの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区西池袋１丁目２４番６
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	9 m
面積	80 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)池袋駅西口（北）の４ｍ区道沿いに形成された飲食店舗等の建ち並ぶ商業地域で、裏地的色合いが強い。飲食主体の商業地域として熟成しており、老朽化した建物の更新等を除き当面は現状維持で推移するものと思われる。 (2)池袋駅西口（北）の４ｍ区道沿いに形成された飲食店舗等が建ち並ぶ人通りの多い商業地域である。今後とも散発的な老朽建物の更新はあるものの、当面は現状維持で推移するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 641万3,640 円 1平米 194万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 641万3,640 円 1平米 194万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 641万3,640円 1平米 194万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 575万2,440円 1平米 174万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 641万3,640円 1平米 194万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 575万2,440円 1平米 174万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊島区内の商業地においてはコロナ禍により飲食を中心に減退していた店舗需要が回復し、地価は上昇基調にて推移している。 (2)景気は新型コロナの影響による落ち込みから回復しつつある。金融緩和による資金の流入が続いており、不動産需要も比較的活発化している
地域要因
(1)池袋駅西口（北）の４ｍ区道沿いに形成された飲食店舗ビル等の建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動は見受けられない。 (2)池袋西口の低層飲食店舗が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)低層店舗敷地として適正な画地規模であり、池袋駅への接近性にも優れているので、収益性が期待できる。個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因にも変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目２４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	191万7,637 円／平米 633万9,708 円／坪
推定価格 平米 坪	148万834 円／平米 489万5,637 円／坪
標準価格 平米 坪	193万5,731 円／平米 639万9,527 円／坪
査定価格 平米 坪	194万 円／平米 641万3,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目２４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	152万6,141 円／平米 504万5,422 円／坪
推定価格 平米 坪	153万3,408 円／平米 506万9,447 円／坪
標準価格 平米 坪	188万1,482 円／平米 622万179 円／坪
査定価格 平米 坪	188万 円／平米 621万5,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	565 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目２４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	159万2,357 円／平米 526万4,332 円／坪
推定価格 平米 坪	159万9,940 円／平米 528万9,402 円／坪
標準価格 平米 坪	199万2,453 円／平米 658万7,050 円／坪
査定価格 平米 坪	199万 円／平米 657万8,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目２４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万65 円／平米 681万575 円／坪
推定価格 平米 坪	203万64 円／平米 671万1,392 円／坪
標準価格 平米 坪	192万9,719 円／平米 637万9,651 円／坪
査定価格 平米 坪	193万 円／平米 638万580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情