路線価 (2023) 東京都豊島区南池袋1-35-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区南池袋１丁目３５番７外
価格時点	2023 年
駅名	池袋駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 634万7,520 円
1平米当たり	1平米 192万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	18億6,000万 円 (732 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 839万7,240 円 1平米 254万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	18億6,000万 円 (732 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 839万7,240 円／坪 1平米 254万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊島区及び周辺区のうち、広幅員道路沿いを中心とする普通商業地域。共同住宅の立地も増加傾向にある。典型的需要者は相応の資本力を持つ投資家が想定され、投資需要は安定的である。事務所の賃貸市場は先行不透明ながら、コロナ禍が一服し経済活動の回復が見られる。また、金融緩和や円安を背景に投資用物件の需要は堅調で、直近１年間の地価は強含みで推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は１５～２０億円程度である。 (2) 同一需給圏は、豊島区、周辺区の幹線道路沿いの商業地域である。典型的な需要者は、収益物件を求める法人投資家やマンション用地を求める不動産業者等が考えられる。対象標準地周辺は駅からやや距離があり、店舗や事務所の集積性が駅至近に比べればやや劣るものの、客足の流動性は少なくないことから、需要はある程度は見込まれると思料する。対象標準地と同規模程度の土地の中心価格帯は１５～２０億円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は、実際の市場において投資家等が取得した事例から求めており、投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建設し賃貸することを想定して求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価格である。以上より、２価格共に説得力を有すると判断して相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は、実際の不動産市場における成約事例から求めており、市場性を反映した実証的価格である。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建設し賃貸することを想定して求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価格である。収益性に着目して取引がなされる商業地に存することから、重視すべき価格である。以上より、共に説得力を有することから関連付け、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	池袋駅南方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	221.4 坪 (732 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	大規模な高層ビルが建ち並ぶ都道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区南池袋１丁目３５番７外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	28 m
面積	670 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層店舗事務所ビルや高層店舗付マンションが建ち並び、専門学校等も介在する明治通り沿いの商業地域。事務所需要はやや弱いため、今後は上層階をマンションとして使用する傾向が強まると予測する。 (2)高層の店舗事務所ビルや高層のマンションが建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。現状のまま推移する中で、今後は堅調な住宅需要に支えられ、上層階をマンションとして使用する傾向もやや強まるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 912万4,560 円 1平米 276万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 872万7,840 円 1平米 264万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 912万4,560円 1平米 276万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 800万520円 1平米 242万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 872万7,840円 1平米 264万円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 800万520円 1平米 242万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)池袋駅を中心とする区内商業地域の経済活動は、コロナ禍による停滞から回復傾向にある。投資需要は旺盛で利回りの低下が見られる。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響で、区内の商業地では店舗需要を中心にやや弱含みであるが、住宅を主とする物件の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)池袋駅勢圏の高層店舗事務所ビルや高層店舗付マンションが建ち並ぶ商業地域。地域要因に格別の変動はない。 (2)池袋駅から徒歩圏の高層の店舗事務所ビルや高層のマンションが幹線道路沿いに建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都豊島区南池袋１丁目３５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	272万2,842 円／平米 900万1,716 円／坪
推定価格 平米 坪	290万8,108 円／平米 961万4,205 円／坪
標準価格 平米 坪	276万6,991 円／平米 914万7,672 円／坪
査定価格 平米 坪	282万 円／平米 932万2,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南池袋１丁目３５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	265万529 円／平米 876万2,649 円／坪
推定価格 平米 坪	248万6,098 円／平米 821万9,040 円／坪
標準価格 平米 坪	276万8,483 円／平米 915万2,605 円／坪
査定価格 平米 坪	282万 円／平米 932万2,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	440 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南池袋１丁目３５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	228万8,369 円／平米 756万5,348 円／坪
推定価格 平米 坪	232万9,560 円／平米 770万1,525 円／坪
標準価格 平米 坪	281万6,880 円／平米 931万2,605 円／坪
査定価格 平米 坪	287万 円／平米 948万8,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南池袋１丁目３５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万9,522 円／平米 641万2,060 円／坪
推定価格 平米 坪	204万377 円／平米 674万5,486 円／坪
標準価格 平米 坪	263万2,745 円／平米 870万3,855 円／坪
査定価格 平米 坪	269万 円／平米 889万3,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情