路線価 (2023) 東京都豊島区西池袋1-10-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区西池袋１丁目１０番３
価格時点	2023 年
駅名	池袋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1,209万9,960 円
1平米当たり	1平米 366万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	17億7,000万 円 (368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,586万8,800 円 1平米 480万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	17億7,000万 円 (368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,586万8,800 円／坪 1平米 480万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ山手線ターミナル駅近くの商業地域で需要者は投資用物件を求める法人や自社ビルを求める一般事業法人等である。規模、立地等により中心価格帯の把握は困難であるが、市場において中心となる価格帯は画地規模３６０㎡程度であれば１５～２０億円程度と考えられる。金融緩和が継続していること、新型コロナウイルスによる行動制限が解除されたことから不動産投資環境は良好であるが、飲食店舗の賃貸需要及び物件の供給余力は限定的である。 (2) 同一需給圏は、低層階は店舗として、上層階は事務所として利用されている建物が多いＪＲ池袋駅等の都内ターミナル駅周辺を中心とする商業地域である。需要者はＪリートや不動産ファンド等の投資家や資力のある不動産業者が中心である。コロナ禍の影響も残るものの、供給が限定的な優良商業地の需要は堅調である。中心となる価格帯は見出しにくいが、標準的画地の規模を前提とすれば土地価格で１８億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 豊島区内の商業地域より取引事例を採用し適正に価格形成要因を比較考量した結果、実証的な比準価格が得られた。収益価格は、店舗兼事務所の建設を想定し求めたもので、対象不動産の収益性を具現化した理論的価格として有用性が高い。以上のとおり、比準価格、収益価格ともに妥当性を指向するものと考えられたので、実証的な比準価格を標準に理論的な収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 同一需給圏内には賃貸用不動産が多く見られ、収益性が土地の価格形成に影響を与えていると認められるが、収益価格は建築費等の想定要素に左右され、シナリオ次第で収益価格に幅が生じうるという特性がある。一方、比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、その信頼性は高い。したがって本件では信頼性の高い比準価格を重視しつつ、これに収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	池袋
距離	0 m
土地の状態
土地面積	111.3 坪 (368 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗、事務所等が建ち並ぶ高度商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区西池袋１丁目１０番３
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	26 m
面積	368 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店舗ビル、事務所ビルが建ち並ぶ駅近接の高度商業地域である。地域の熟成度は高く新型コロナウィルスに伴う行動宣言が解除されたことから今後とも現状の標準的使用を前提にほぼ変化なく推移するものと予測する。 (2)コロナ禍によって低下していた繁華性は、経済活動の正常化に伴い回復しつつある。よって地価の回復も進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,619万9,400 円 1平米 490万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,619万9,400 円 1平米 490万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,619万9,400円 1平米 490万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 1,510万8,420円 1平米 457万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,619万9,400円 1平米 490万円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 1,510万8,420円 1平米 457万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍における行動制限の緩和、金融超緩和政策の継続が不動産需要を惹起しているが、反面、インフレによる物価高騰の懸念材料もある。 (2)コロナ禍の影響で減少していた豊島区の人口は、令和４年になってから増加に転じた。不動産取引も活発である。
地域要因
(1)駅前商業地として熟成度が高く、地域要因に大きな変化はない。 (2)池袋駅に近接する優良な商業地域で投資対象として需要が高い。コロナ禍の影響も薄れつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	739万4,476 円／平米 2,444万6,138 円／坪
推定価格 平米 坪	738万62 円／平米 2,439万8,485 円／坪
標準価格 平米 坪	482万3,570 円／平米 1,594万6,722 円／坪
査定価格 平米 坪	482万 円／平米 1,593万4,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	900 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	582万5,439 円／平米 1,925万8,901 円／坪
推定価格 平米 坪	579万6,855 円／平米 1,916万4,403 円／坪
標準価格 平米 坪	560万6,243 円／平米 1,853万4,239 円／坪
査定価格 平米 坪	561万 円／平米 1,854万6,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	405万2,166 円／平米 1,339万6,461 円／坪
推定価格 平米 坪	423万8,566 円／平米 1,401万2,699 円／坪
標準価格 平米 坪	497万4,843 円／平米 1,644万6,831 円／坪
査定価格 平米 坪	497万 円／平米 1,643万820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	423万3,020 円／平米 1,399万4,364 円／坪
推定価格 平米 坪	443万6,205 円／平米 1,466万6,094 円／坪
標準価格 平米 坪	491万8,187 円／平米 1,625万9,526 円／坪
査定価格 平米 坪	492万 円／平米 1,626万5,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	517万987 円／平米 1,709万5,283 円／坪
推定価格 平米 坪	528万9,920 円／平米 1,748万8,476 円／坪
標準価格 平米 坪	682万5,703 円／平米 2,256万5,774 円／坪
査定価格 平米 坪	683万 円／平米 2,257万9,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情