路線価 (2023) 東京都豊島区巣鴨2-60-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区巣鴨２丁目６０番７
価格時点	2023 年
駅名	巣鴨駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 221万5,020 円
1平米当たり	1平米 67万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億2,500万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 313万782 円 1平米 94万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億2,500万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 312万4,170 円／坪 1平米 94万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として区内及び周辺区に位置する山手線沿線の駅近商業地域を中心に把握される。主たる想定需要者層は、賃貸マンション開発業者や転売目的の不動産事業者等であるが、地元法人の参入も認め得る。市場需給動向は、コロナ禍にあっても需要が根強い一方、供給が限定的であり、取引価格は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地を前提とすれば土地総額２～３億円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は豊島区・文京区内の最寄り駅に近接した商業地域であり、ＪＲ山手線各駅から徒歩圏内に位置する交通利便性の高いエリアであれば代替性はより強い。当該地域における主な需要者層は賃貸マンションの開発・取得を企図する不動産開発業者又は不動産業者である。中心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で２億～３億円程度と思料するが、投資適格性を有する物件の不足感等から需要は旺盛である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 売買市場及び賃貸市場共に熟成しており、各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断される。また標準地は比較的規模もまとまっており、その立地条件から賃貸マンション用地としても十分に投資採算性を見込めるものと思われる。よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃貸経営の投資採算性を示している収益価格は、実際の取引価格を基礎としている比準価格よりやや低位に試算された。これは堅調な賃貸需要のもと資産の安全性が高いことを収益価格の試算においては十分に反映できなかったためと思料する。以上より、市場性を反映した比準価格を中心に投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	巣鴨駅北方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗付事務所、低層店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区巣鴨２丁目６０番７
標準地の範囲
東	0 m
西	14 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	14 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	共同住宅が増えつつある。
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層店舗付事務所ビル、共同住宅が混在する商業地域であり、今後とも大差なく推移するものと予測する。地価水準はコロナ禍にあっても堅調であるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。 (2)中高層の店舗付事務所、低層店舗、共同住宅等が混在する商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 333万9,060 円 1平米 101万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 333万9,060円 1平米 101万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 297万5,400円 1平米 90万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 297万5,400円 1平米 90万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数は微増、取引件数も増加傾向であり、賃貸マンション需要は根強く、開発業者によるマンション用地需要も引き続き旺盛である。 (2)円安による物価高、エネルギーコストの増大等によりアセット間で需要の強弱がみられるが、金融緩和政策継続を背景に地価は回復傾向にある。
地域要因
(1)用途の多様性が認められる商業地域である。地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。 (2)店舗付事務所、低層店舗、共同住宅等が混在する商業地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区巣鴨２丁目６０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	218万4,753 円／平米 722万2,793 円／坪
推定価格 平米 坪	218万592 円／平米 720万9,037 円／坪
標準価格 平米 坪	172万1,067 円／平米 568万9,848 円／坪
査定価格 平米 坪	177万 円／平米 585万1,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区巣鴨２丁目６０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	117万4,753 円／平米 388万3,733 円／坪
推定価格 平米 坪	120万985 円／平米 397万456 円／坪
標準価格 平米 坪	96万6,199 円／平米 319万4,254 円／坪
査定価格 平米 坪	99万5,000 円／平米 328万9,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	486 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区巣鴨２丁目６０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	103万4,226 円／平米 341万9,151 円／坪
推定価格 平米 坪	103万8,166 円／平米 343万2,177 円／坪
標準価格 平米 坪	95万6,835 円／平米 316万3,297 円／坪
査定価格 平米 坪	98万6,000 円／平米 325万9,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区巣鴨２丁目６０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万8,122 円／平米 306万8,371 円／坪
推定価格 平米 坪	96万5,247 円／平米 319万1,107 円／坪
標準価格 平米 坪	102万6,859 円／平米 339万4,796 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情