路線価 (2023) 東京都豊島区池袋本町1-204-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区池袋本町１丁目２０４番７
価格時点	2023 年
駅名	北池袋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 161万9,940 円
1平米当たり	1平米 49万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	8,770万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 211万5,840 円 1平米 64万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,740万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 210万9,228 円／坪 1平米 63万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊島区に存する近隣商業地域。需要者の中心は、地縁を有する個人事業者及び法人、さらに不動産業者等と判断される。豊島区内における私鉄沿線の近隣商店街は商況性が低く、店舗跡地の住宅用地への転換が見受けられる。周辺住宅地との代替競争関係の中で価格形成されることも多い。供給が限られており、規模によっても取引価格は異なるが、需要の中心となる価格帯は、１３０㎡の土地で総額８千万～９千万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、豊島区を中心とする飲食・日用品販売店舗、共同住宅等が混在する商業地域である。主たる需要者は賃貸収益を目的とする不動産業者、投資家等である。市場の需給動向は、コロナ禍の影響は結果として微細に留まり、交通接近条件等の利便性や高度利用可能な面からも需要は堅調である。市場での中心価格帯は、土地の総額で標準地程度の規模で概ね１億円前後と推定される。複合不動産の総額は、建物等により個別的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内にて実際に取引された事例を基に試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。近隣地域における取引は、画地規模、取引総額の面から賃貸収益を見込んだ投資取引は少なく自用目的が多いので、実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性に着目した価格であり、現実の同一需給圏内の市場での取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益性に着目した価格であり、想定建物の収益性に基づく価格であるが、想定要素が含まれる。又、近隣地域においては収益における利回りの観点では無く自己利用の観点の取引が多く現実の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北池袋駅西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の店舗、飲食店等の多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	328 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区池袋本町１丁目２０４番７
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	328 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北池袋駅前に形成された近隣商業地域であり、小売、飲食、クリニック等近隣型の店舗が建ち並ぶ。当該地域の北方で事業中の都市計画道路補助８２号線の進捗に伴い、地域の価格形成に変化が生じるものと予測する。 (2)北側の隣接地域にて都市計画道路補助８２号線が事業中であり、当該事業の進捗如何により、近隣地域周辺の地域イメージの向上が期待される。今後地域の価格形成に変化が生じると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	７階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 223万8,162 円 1平米 67万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 222万4,938 円 1平米 67万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 223万8,162円 1平米 67万7,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 201万6,660円 1平米 61万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 222万4,938円 1平米 67万3,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 201万6,660円 1平米 61万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊島区の商業地は客足及び店舗等業務用賃貸需要が回復傾向にある。投資用不動産の需要は堅調に推移している。 (2)景気は新型コロナの影響による落ち込みから回復しつつあり金融緩和による資金の流入が続いており、不動産需要も比較的活発化している
地域要因
(1)直近にて地域要因に変動はないが、近隣地域の北方で事業中の都市計画道路の進捗は、地域の価格形成に影響を及ぼすものと思われる。 (2)補助８２号線事業による建築物の不燃化及び鉄道駅周辺地区としての機能強化、アンダーパス化への期待等から、周辺では建て替えが多く見られる。
個別的要因	(1)市場競争力を増減させる要因は特に無くほぼ標準的。個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因にも変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区池袋本町１丁目２０４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万8,680 円／平米 197万9,236 円／坪
推定価格 平米 坪	62万3,825 円／平米 206万2,365 円／坪
標準価格 平米 坪	67万2,225 円／平米 222万2,376 円／坪
査定価格 平米 坪	67万2,000 円／平米 222万1,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	295 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区池袋本町１丁目２０４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万9,080 円／平米 277万3,998 円／坪
推定価格 平米 坪	79万7,391 円／平米 263万6,175 円／坪
標準価格 平米 坪	68万6,814 円／平米 227万607 円／坪
査定価格 平米 坪	68万7,000 円／平米 227万1,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区池袋本町１丁目２０４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万2,437 円／平米 314万8,757 円／坪
推定価格 平米 坪	95万6,136 円／平米 316万986 円／坪
標準価格 平米 坪	67万8,111 円／平米 224万1,835 円／坪
査定価格 平米 坪	67万8,000 円／平米 224万1,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区池袋本町１丁目２０４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万7,562 円／平米 313万2,640 円／坪
推定価格 平米 坪	94万4,802 円／平米 312万3,515 円／坪
標準価格 平米 坪	91万1,092 円／平米 301万2,070 円／坪
査定価格 平米 坪	91万1,000 円／平米 301万1,766 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	８１６７公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区池袋本町１丁目２０４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,198 円／平米 76万7,647 円／坪
推定価格 平米 坪	80万309 円／平米 264万5,822 円／坪
標準価格 平米 坪	66万866 円／平米 218万4,823 円／坪
査定価格 平米 坪	66万1,000 円／平米 218万5,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情