路線価 (2023) 東京都豊島区南長崎5-3872-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区南長崎５丁目３８７２番４外
価格時点	2023 年
駅名	東長崎駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,730万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 255万5,538 円 1平米 77万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,730万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 255万5,538 円／坪 1平米 77万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊島区及び隣接区のうち、私鉄や地下鉄沿線の近隣商業地域。典型的需要者は、収益物件を求める投資家等で一部自用の事業者も存する。ネット通販等へ顧客が流出し旧来型の商店街は苦戦を強いられており、共同住宅等に建て替わる例も散見される。コロナ禍が一服し経済活動が再開する中、金融緩和を追い風に投資用物件への需要は堅調で直近１年の地価は上昇傾向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は８千万円から１億円程度である。 (2) 同一需給圏は都区部の私鉄や地下鉄の駅に近い近隣商業地域と判定した。主な需要者としては飲食や小売等店舗を需要する自用目的の個人や法人、収益物件を需要する個人投資家や不動産業者等が考えられる。ある程度、規模的にまとまった土地でマンション開発業者も考えられる。商業地の需要の中心となる価格帯は、立地、規模によって把握が難しいが、土地で１００～１２０㎡程度であれば、７千万円～１億円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格に対し収益価格は低位に試算された。対象標準地は中層店舗事務所共同住宅併用地としては規模がやや小さく、投資効率が低いためと思料する。対象標準地には投資家のみならず自用目的の事業者等、多様な需要者が想定される。比準価格はこれらの需要者の行動原理を反映した実証的な価格である。以上の検討の結果、比準価格に説得力を認めて当該価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は不動産市場で成約した取引事例から適切な補修正して求めたものであり、市場性を反映した実証的価格である。収益価格は収益性に着目して取引がなされる商業地の価格を求めるには指標となる価格であるが、近隣地域等では収益性よりは、利便性等を重視した取引も多いと思料する。以上より、本件では比準価格を標準として、収益価格を比較考量することとし、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	東長崎駅南方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	34.2 坪 (113 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗等が見られる駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区南長崎５丁目３８７２番４外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所共同住宅併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣の金融店舗跡地でＲＣ造１０階建の店舗付マンションが着工し令和５年末の竣工が予定されている。当面の地域要因に格別の変動はないものの、竣工後には近隣地域の活性化に寄与することが期待される。 (2)現状の小売店舗等が建ち並ぶ商店街として推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 273万756 円 1平米 82万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 267万7,860 円 1平米 81万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 273万756円 1平米 82万6,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 242万9,910円 1平米 73万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 267万7,860円 1平米 81万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 242万9,910円 1平米 73万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)池袋駅を中心とする区内商業地域の経済活動は、コロナ禍による停滞から回復傾向にある。投資需要は旺盛で利回りの低下が見られる。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響で、区内の商業地では店舗需要を中心にやや弱含みであるが、住宅を主とする物件の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)私鉄沿線の旧来型駅前商店街であるが、繁華性はやや薄れつつある。地域要因に格別の変動はない。 (2)東長崎駅から至近の小売店舗等が建ち並ぶ駅前商店街であり、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南長崎５丁目３８７２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万8,896 円／平米 280万6,450 円／坪
推定価格 平米 坪	87万1,973 円／平米 288万2,743 円／坪
標準価格 平米 坪	90万7,360 円／平米 299万9,732 円／坪
査定価格 平米 坪	90万7,000 円／平米 299万8,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５４１２公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南長崎５丁目３８７２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万3,925 円／平米 186万4,336 円／坪
推定価格 平米 坪	61万3,788 円／平米 202万9,183 円／坪
標準価格 平米 坪	78万901 円／平米 258万1,659 円／坪
査定価格 平米 坪	78万1,000 円／平米 258万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	94 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定防災街区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都豊島区南長崎５丁目３８７２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万1,648 円／平米 321万2,268 円／坪
推定価格 平米 坪	93万5,558 円／平米 309万2,955 円／坪
標準価格 平米 坪	83万9,819 円／平米 277万6,442 円／坪
査定価格 平米 坪	84万 円／平米 277万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８１６７公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南長崎５丁目３８７２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万7,085 円／平米 207万3,143 円／坪
推定価格 平米 坪	64万5,898 円／平米 213万5,339 円／坪
標準価格 平米 坪	83万7,741 円／平米 276万9,572 円／坪
査定価格 平米 坪	83万8,000 円／平米 277万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南長崎５丁目３８７２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万7,734 円／平米 240万5,889 円／坪
推定価格 平米 坪	70万6,471 円／平米 233万5,593 円／坪
標準価格 平米 坪	84万6,073 円／平米 279万7,117 円／坪
査定価格 平米 坪	84万6,000 円／平米 279万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情