路線価 (2023) 東京都豊島区西池袋3-30-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区西池袋３丁目３０番１５
価格時点	2023 年
駅名	池袋駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 350万4,360 円
1平米当たり	1平米 106万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億7,500万 円 (268 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 462万8,400 円 1平米 140万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億7,000万 円 (268 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 456万2,280 円／坪 1平米 138万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊島区及び周辺区のうち駅周辺に広がる普通商業地域と判定した。典型的需要者は収益目的の投資家等が想定される。高度利用が可能であることから安定的な需要が存在し、近年共同住宅の立地も増加傾向にある。事務所の賃貸市場は先行不透明ながら、コロナ禍が一服し経済活動の回復が見られる。また、金融緩和や円安を背景に投資用物件の需要は堅調で、直近１年の地価は強含みで推移した。同規模の土地の中心価格帯は３～４億円程度である。 (2) 同一需給圏は、豊島区及び隣接区を含む店舗、事務所を中心とした幹線道路から外れる商業地域である。主な需要者は収益物件の取得を目的とした企業法人及び個人投資家となる。豊島区内の商業地の景気は順調に回復しており、投資家等の投資意欲も回復している。土地需要の中心となる事務所等のビル用地の価格帯は３００㎡程度で総額４億円から６億円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は、実際の市場において投資家等が取得した事例を中心に求めており、投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建築し賃貸することを想定し求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価格である。以上より、２価格は共に説得力を有すると判断して相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、幹線道路沿背後の商業地域である。主な市場参加者は、豊島区及び隣接区の企業法人、賃貸用物件を管理、投資対象とする不動産業者等であり、収益性の他、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格及び収益性を反映する収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	池袋駅西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	81.1 坪 (268 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼診療所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区西池袋３丁目３０番１５
標準地の範囲
東	90 m
西	60 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	23 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域北東方の百貨店跡地で高層店舗事務所ビルの建築が決定し、開発期待の高まりがみられる。近隣地域は事務所需要がさほど旺盛ではないため、今後は共同住宅地としての需要が増加することが予測される。 (2)店舗、事務所を中心とした繁華な商業地域であるが、新型コロナウイルス感染症の影響も残り、不透明な要素もあるが、飲食店舗ほどは悪くない。概ね現状を維持して行くものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 509万1,240 円 1平米 154万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 472万7,580 円 1平米 143万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 509万1,240円 1平米 154万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 439万6,980円 1平米 133万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 472万7,580円 1平米 143万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 439万6,980円 1平米 133万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)池袋駅を中心とする区内商業地域の経済活動は、コロナ禍による停滞から回復傾向にある。投資需要は旺盛で利回りの低下が見られる。 (2)個人消費の増加等により景気は回復傾向にある。商業地域の不動産市場も地価は上昇傾向にあるが、飲食店舗の一部では回復の遅れが見られる。
地域要因
(1)池袋駅西口の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域。地域要因に格別の変動はない。 (2)池袋駅の西口に展開される繁華で熟成度の高い商業地域である。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋３丁目３０番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	132万3,196 円／平米 437万4,486 円／坪
推定価格 平米 坪	133万3,277 円／平米 440万7,814 円／坪
標準価格 平米 坪	147万6,497 円／平米 488万1,299 円／坪
査定価格 平米 坪	148万 円／平米 489万2,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	385 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋３丁目３０番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万8,313 円／平米 485万4,243 円／坪
推定価格 平米 坪	137万870 円／平米 453万2,096 円／坪
標準価格 平米 坪	158万6,655 円／平米 524万5,481 円／坪
査定価格 平米 坪	159万 円／平米 525万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	492 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋３丁目３０番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	170万3,057 円／平米 563万306 円／坪
推定価格 平米 坪	179万3,319 円／平米 592万8,713 円／坪
標準価格 平米 坪	149万8,178 円／平米 495万2,976 円／坪
査定価格 平米 坪	150万 円／平米 495万9,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋３丁目３０番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	144万6,165 円／平米 478万1,021 円／坪
推定価格 平米 坪	144万656 円／平米 476万2,809 円／坪
標準価格 平米 坪	148万3,683 円／平米 490万5,056 円／坪
査定価格 平米 坪	148万 円／平米 489万2,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	531 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情