路線価 (2023) 東京都豊島区南大塚2-45-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外
価格時点	2023 年
駅名	大塚駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 502万5,120 円
1平米当たり	1平米 152万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	16億9,000万 円 (808 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 690万9,540 円 1平米 209万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	17億 円 (808 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 694万2,600 円／坪 1平米 210万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊島区内のＪＲ山手線各駅近くの商業地域で需要者は投資用物件を求める法人や自社ビルを求める一般事業法人等である。規模、立地等により中心価格帯の把握は困難であるが市場において中心となる価格帯は、画地規模８００㎡程度で１７億円程度と考えられる。コロナ禍にあるものの不動産投資環境は良好であるが飲食業など業種により賃貸需要は停滞気味である。反面、受給がバランスした事務所の賃貸の需要は安定的に推移している。供給は少ない。 (2) 同一需給圏はＪＲ山手線沿線の最寄り駅に近接した都心部の商業地域である。当該地域における主な需要者層は高層店舗付事務所ビル等の開発・取得を企図する不動産開発業者又は不動産業者である。中心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で２０億円程度と思料する。規模の纏まった駅前商業地に対する稀少性、投資適格性の高い物件の不足感、金利は低位で推移していること等から、需要は旺盛である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 豊島区内の商業地域より取引事例を採用し適正に価格形成要因を比較考量した結果、実証的な比準価格が得られた。収益価格は、店舗兼事務所の建設を想定し求めたもので、対象不動産の収益性を具現化した理論的価格として有用性が高い。以上のとおり、比準価格、収益価格ともに妥当性を指向するものと考えられたので、実証的な比準価格を標準に理論的な収益価格を比較考量し、周辺の標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は対象不動産に最有効使用の高層店舗付事務所ビルを建築し賃貸することを想定しており投資採算性を示している。市場参加者は投資採算性を踏まえつつ、その市場における取引の実態を十分勘案のうえ取引を行うと思料する。以上より、両試算価格は説得力に優劣はないと判断し、両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大塚駅南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	244.4 坪 (808 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	36.5 m
奥行き	24 m
面積	808 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域として熟成度は高く、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 717万4,020 円 1平米 217万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 743万8,500 円 1平米 225万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 717万4,020円 1平米 217万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 657万8,940円 1平米 199万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 743万8,500円 1平米 225万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 657万8,940円 1平米 199万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍における行動制限の緩和、金融超緩和政策の継続が不動産需要を惹起しているが、反面、インフレによる物価高騰の懸念材料もある。 (2)円安による物価高、エネルギーコストの増大等によりアセット間で需要の強弱がみられるが、金融緩和政策継続を背景に地価は回復傾向にある。
地域要因
(1)駅前商業地として熟成度が高く、地域要因に大きな変化はない。 (2)中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	170万3,057 円／平米 563万306 円／坪
推定価格 平米 坪	179万3,319 円／平米 592万8,713 円／坪
標準価格 平米 坪	181万6,939 円／平米 600万6,800 円／坪
査定価格 平米 坪	191万 円／平米 631万4,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万9,522 円／平米 641万2,060 円／坪
推定価格 平米 坪	204万377 円／平米 674万5,486 円／坪
標準価格 平米 坪	201万4,192 円／平米 665万8,919 円／坪
査定価格 平米 坪	211万 円／平米 697万5,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	228万8,369 円／平米 756万5,348 円／坪
推定価格 平米 坪	232万9,560 円／平米 770万1,525 円／坪
標準価格 平米 坪	206万8,881 円／平米 683万9,721 円／坪
査定価格 平米 坪	217万 円／平米 717万4,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	190万5,323 円／平米 629万8,998 円／坪
推定価格 平米 坪	196万4,985 円／平米 649万6,240 円／坪
標準価格 平米 坪	216万4,080 円／平米 715万4,448 円／坪
査定価格 平米 坪	227万 円／平米 750万4,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	176万8,479 円／平米 584万6,592 円／坪
推定価格 平米 坪	177万196 円／平米 585万2,268 円／坪
標準価格 平米 坪	246万8,893 円／平米 816万2,160 円／坪
査定価格 平米 坪	259万 円／平米 856万2,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	372 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情