路線価 (2023) 東京都豊島区南池袋1-1-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区南池袋１丁目１番１１外
価格時点	2023 年
駅名	池袋駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 1,910万8,680 円
1平米当たり	1平米 578万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,486万1,120 円 1平米 752万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,482万8,060 円／坪 1平米 751万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ池袋駅及び新宿駅等のターミナル駅周辺に存する高度商業地域。需要者の中心は上場企業等の資本力を有する法人、投資法人もしくは不動産開発業者と判断される。供給が限られていることもあり、取引価格及び規模はまちまちであるが、土地取引の中心価格帯は坪単価２千５００万～３千万円前後と把握される。コロナ禍により落ち込んだ店舗需要は回復傾向にあり、旺盛な投資用不動産需要を背景に立地条件に優る商業地の地価は上昇傾向にある。 (2) 同一需給圏は池袋駅周辺だけではなく同じ副都心である新宿及び渋谷駅周辺の高度商業地域を含む。需要者の中心は収益物件を探す投資法人及び開発用地を探す不動産業者であるが、自社ビル及びその用地を探す事業会社も需要者として考えられる。所在、規模、法規制等により取引価格は大きく異なるので市場の中心価格帯を把握することは非常に困難であるが、画地規模３００～４００㎡程度の土地で２０億～３０億円、建物付きで３０億～４５億円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の高度商業地域の事例を採用し、事例の規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、最有効使用の店舗兼事務所ビルを想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。対象標準地は高度商業地であり、需要者は収益性を検討して意思決定することから、実証的な比準価格をやや重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 池袋駅周辺の高度商業地の事例が少ないので取引時点を遡らざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行われており比準価格は市場の特性を反映した信頼性の高い価格であるものと判断する。他方、対象標準地は池袋駅東口に形成された高度商業地域に存するので収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件では市場性を反映した比準価格を中心に収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	池袋駅南東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	111 坪 (367 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	900 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区南池袋１丁目１番１１外
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	17 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	900 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)池袋駅東口駅前に立地する商業地域で高い繁華性を有しており、当面は現況のまま推移するものと予測する。周辺では再開発事業が複数進展しており、東口駅前地域の優位性は高まっていくものと予測する。 (2)当該地域は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口駅前の商業地域として熟成しており、老朽化した建物の建替え等を除き当面の間は現状維持で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,724万1,440 円 1平米 824万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,611万7,400 円 1平米 790万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,724万1,440円 1平米 824万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 2,390万2,380円 1平米 723万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,611万7,400円 1平米 790万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 2,390万2,380円 1平米 723万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊島区の商業地は客足及び店舗等業務用賃貸需要が回復傾向にある。投資用不動産の需要は堅調に推移している。 (2)豊島区内の商業地においてはコロナ禍により飲食を中心に減退していた店舗需要が回復し、地価は上昇基調にて推移している。
地域要因
(1)池袋駅東口駅前に立地し、周辺には百貨店、飲食店、事務所ビル等が存する繁華な商業地域である。地域要因に変動はない。 (2)中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口駅前の高度商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見られない。終日人通りが多く繁華性に優る地点であり、地域の標準的な競争力を有する。 (2)店舗事務所ビル用地として適正な画地規模であり、最寄り駅への接近性に優れているので、市場競争力は高い。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南池袋１丁目１番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	739万4,476 円／平米 2,444万6,138 円／坪
推定価格 平米 坪	738万62 円／平米 2,439万8,485 円／坪
標準価格 平米 坪	784万2,786 円／平米 2,592万8,251 円／坪
査定価格 平米 坪	784万 円／平米 2,591万9,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	900 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南池袋１丁目１番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	405万2,166 円／平米 1,339万6,461 円／坪
推定価格 平米 坪	423万8,566 円／平米 1,401万2,699 円／坪
標準価格 平米 坪	824万6,237 円／平米 2,726万2,060 円／坪
査定価格 平米 坪	825万 円／平米 2,727万4,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区南池袋１丁目１番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	423万3,020 円／平米 1,399万4,364 円／坪
推定価格 平米 坪	443万6,205 円／平米 1,466万6,094 円／坪
標準価格 平米 坪	827万6,502 円／平米 2,736万2,116 円／坪
査定価格 平米 坪	828万 円／平米 2,737万3,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５４公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都豊島区南池袋１丁目１番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,114万2,047 円／平米 3,683万5,607 円／坪
推定価格 平米 坪	1,123万9,405 円／平米 3,715万7,473 円／坪
標準価格 平米 坪	857万3,154 円／平米 2,834万2,847 円／坪
査定価格 平米 坪	857万 円／平米 2,833万2,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	13.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情