路線価 (2023) 東京都豊島区東池袋1-22-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区東池袋１丁目２２番２
価格時点	2023 年
駅名	池袋駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 588万4,680 円
1平米当たり	1平米 178万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億1,100万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 763万6,860 円 1平米 231万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4億1,100万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 763万6,860 円／坪 1平米 231万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ山手線池袋駅及び駅周辺を中心とする商業地域である。東口周辺の飲食店を中心とする商業地域であり比較的商業繁華性は高く、需要者層は広範な拠点をもつ飲食関係の事業者、収益物件需要者等が見込まれる。池袋駅との位置関係は良好であり、緊急事態宣言解除後の客足及び商況の回復が期待されている。規模により中心となる価格帯には差があるものの２００㎡程度の土地で総額５億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、豊島区及び隣接区を含むターミナル駅近の繁華な商業地域である。主な需要者は収益物件の取得を目的とした企業法人及び不動産業者となる。景気の回復傾向は鮮明であり、投資家等の投資意欲は回復している。土地需要の中心となる店舗ビル用地の価格帯は２００㎡程度で総額４億円から６億円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 用途的類似性の観点から選択された規範的事例を基礎として試算された比準価格は、本件商業地の取引市場を反映しており実証的である。また収益価格はやや低めに試算されたが、対象標準地は比較的繁華な商業地域に位置し需要者は収益性を指標として意思決定する傾向にあることを考慮の上、本件では比準価格をやや中心に収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、幹線道路沿背後の飲食店舗を主体とした繁華な商業地域である。主な市場参加者は、豊島区及び隣接区の企業法人、賃貸用物件を管理、投資対象とする不動産業者等であり、収益性の他、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格及び収益性を反映する収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	池袋駅東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	ホテル
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、ホテル等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	598 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区東池袋１丁目２２番２
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	178 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	598 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗ビル等の多く見られる商業地域であり、今後も現況を維持しつつ推移してゆくものと予測する。 (2)ホテル、飲食店舗を中心とした繁華性の高い商業地域であり、概ね現状を維持すると思われる。新型コロナウイルス感染症の影響も残り、他の商業地域と比較し回復が、やや遅れている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 829万8,060 円 1平米 251万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 809万9,700 円 1平米 245万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 829万8,060円 1平米 251万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 737万2,380円 1平米 223万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 809万9,700円 1平米 245万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 737万2,380円 1平米 223万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)依然としてコロナ禍にはあるが社会経済活動の正常化に伴い先行き経済回復への期待感は増加している。 (2)個人消費の増加等により景気は回復傾向にある。商業地域の不動産市場も地価は上昇傾向にあるが、飲食店舗の一部では回復の遅れが見られる。
地域要因
(1)東池袋屈指の商業地域背後に位置し、周囲では店舗ビル等の建替等も見られる。 (2)池袋駅の東口に展開される繁華で熟成度の高い商業地域である。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋１丁目２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	228万8,369 円／平米 756万5,348 円／坪
推定価格 平米 坪	232万9,560 円／平米 770万1,525 円／坪
標準価格 平米 坪	244万7,017 円／平米 808万9,838 円／坪
査定価格 平米 坪	245万 円／平米 809万9,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋１丁目２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	163万2,904 円／平米 539万8,381 円／坪
推定価格 平米 坪	171万4,713 円／平米 566万8,841 円／坪
標準価格 平米 坪	262万9,928 円／平米 869万4,542 円／坪
査定価格 平米 坪	263万 円／平米 869万4,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	540 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋１丁目２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万8,313 円／平米 485万4,243 円／坪
推定価格 平米 坪	143万6,150 円／平米 474万7,912 円／坪
標準価格 平米 坪	254万1,858 円／平米 840万3,383 円／坪
査定価格 平米 坪	254万 円／平米 839万7,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	492 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋１丁目２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	117万4,753 円／平米 388万3,733 円／坪
推定価格 平米 坪	120万985 円／平米 397万456 円／坪
標準価格 平米 坪	230万738 円／平米 760万6,240 円／坪
査定価格 平米 坪	230万 円／平米 760万3,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	486 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区東池袋１丁目２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	176万8,479 円／平米 584万6,592 円／坪
推定価格 平米 坪	177万196 円／平米 585万2,268 円／坪
標準価格 平米 坪	264万6,033 円／平米 874万7,785 円／坪
査定価格 平米 坪	265万 円／平米 876万900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	372 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情