路線価 (2023) 東京都豊島区要町1-5-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区要町１丁目５番１０
価格時点	2023 年
駅名	要町駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 257万8,680 円
1平米当たり	1平米 78万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	9,070万 円 (93 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 322万3,350 円 1平米 97万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,070万 円 (93 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 322万3,350 円／坪 1平米 97万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊島区及び隣接区内に所在する幹線道路又は準幹線道路沿いに形成された商業地域。需要者は同一需給圏内において賃貸用不動産を運営する中小法人や個人が中心になるものと思われるが、規模が大きければ大手不動産会社や投資法人の参入も考えられる。コロナ禍により一時期減退していた低層階店舗の賃貸需要が回復し、地価は上昇基調にて推移している。市場の中心価格帯については１００㎡程度の画地で総額８千万～１億２千万円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は、対象標準地の存する豊島区及びその周辺区等で中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域を中心とする地域である。主たる需要者は、自己利用目的の一般法人、マンションデベロッパー、不動産業者等である。利便性が良好であるため土地需要は高い。立地、規模等により土地総額に幅があるが、土地は標準的画地規模を前提とすると８千万円から１億円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事例の収集範囲を拡大するとともに取引時点を遡らざるを得なかったが、補修正及び要因比較ともに適正に行なわれているので比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、標準地は山手通り沿いに存し周辺には賃貸物件が多数存するので収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件評価では市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は要町駅徒歩圏の比較的高度利用可能な商業地域に存し、投資採算性も重視される土地であるため、賃貸投資前提の収益価格は相応の規範性が認められる。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際の取引事例を中心として試算しており、市場の実態が反映されているため説得力を有する。以上の検討及び市場特性を再検討した結果、比準価格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	要町駅北東方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	28.1 坪 (93 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区要町１丁目５番１０
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ山手通り沿いの商業地域で、当面の間は現状維持で推移するものと思われる。コロナ禍により減退していた低層階店舗の賃貸需要も回復し、地価は上昇基調にて推移している。 (2)中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、今後も概ね現状を維持するものと予測する。不動産需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 350万4,360 円 1平米 106万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 337万2,120円 1平米 102万円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2022年	1坪 305万8,050円 1平米 92万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 350万4,360円 1平米 106万円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2019年	1坪 305万8,050円 1平米 92万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊島区内の路線沿いの商業地域においては業務用物件の需要が弱い反面、利便性には恵まれているのでマンション用地の需要は堅調に推移している。 (2)一部賃貸市場に弱含みが見られるが、区内の資金調達環境に変化はなく投資物件への需要は根強い。ただし、今後の景気動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)中高層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ山手通り沿いの商業地域として熟成しており地域要因に特段の変動は見受けられない。 (2)山手通り沿いの商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)賃貸用店舗兼共同住宅敷地として地域の標準的規模の画地であり、地域内の競争力は普通程度である。個別的要因に変動はない。 (2)代替競争不動産との関係において、形状による利用効率の減退が存するが、立地、環境、地積規模等では概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区要町１丁目５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万2,611 円／平米 298万4,032 円／坪
推定価格 平米 坪	97万9,845 円／平米 323万9,368 円／坪
標準価格 平米 坪	104万175 円／平米 343万8,819 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区要町１丁目５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	132万3,196 円／平米 437万4,486 円／坪
推定価格 平米 坪	133万3,277 円／平米 440万7,814 円／坪
標準価格 平米 坪	104万6,528 円／平米 345万9,822 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	385 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区要町１丁目５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万2,808 円／平米 371万2,003 円／坪
推定価格 平米 坪	116万5,475 円／平米 385万3,060 円／坪
標準価格 平米 坪	102万6,850 円／平米 339万4,766 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都豊島区要町１丁目５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,591 円／平米 307万3,228 円／坪
推定価格 平米 坪	95万4,690 円／平米 315万6,205 円／坪
標準価格 平米 坪	103万3,214 円／平米 341万5,805 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情