路線価 (2023) 東京都豊島区西池袋3-1240-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区西池袋３丁目１２４０番１３外
価格時点	2023 年
駅名	池袋駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 307万4,580 円
1平米当たり	1平米 93万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億5,400万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 400万260 円 1平米 121万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億5,400万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 400万260 円／坪 1平米 121万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊島区内の幹線道路又は準幹線道路沿いに存する商業地域。需要者の中心は、店舗兼共同住宅等の収益物件及びその用地を探す不動産業者、投資家等と判断される。資金調達環境は安定しており、不動産投資需要は旺盛で、安定的な収益性を見込め高度利用が可能な共同住宅適地の需要は強含みである。供給が限られていることもあり、取引価格及び規模はまちまちであるが、需要の中心価格帯は２００㎡程度の画地で総額２億円台と把握される。 (2) 同一需給圏は、豊島区内の幹線道路及び準幹線道路沿いを中心とした商業地域の圏域である。需要者の属性は、主に中小企業等の法人、不動産業者、不動産投資法人等である。市場の需給動向は、経済活動の正常化を背景に、交通接近条件による利便性等を反映して需要は堅調である。市場での中心価格帯は、需要者の属性等により異なるが、土地の総額は、標準地程度の規模で概ね２億５千万円から３億円前後、複合不動産の総額は、建物等により個別的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。高度利用が可能な対象標準地の特性から、収益性も考慮した価格形成が行われると思料されるので、実証的な比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、幹線道路沿いの類似地域に存する取引事例に基づき、不動産取引の実態に即応して市場性を反映した価格である。収益価格は、最有効使用の賃貸用建物を想定し、継続的な賃貸収入による収益性を反映した理論的な価格であるが想定事項が含まれる。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	池袋駅南西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区西池袋３丁目１２４０番１３外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第２種文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西池袋通り沿いに、店舗兼共同住宅等が多く見られる近隣商業地域であり、当面は現況維持にて推移するものと予測する。 (2)店舗兼共同住宅等が多く見られる西池袋通り沿いの近隣商業地域であり、当面は現状が維持されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	７階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 423万1,680 円 1平米 128万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 423万1,680円 1平米 128万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊島区の商業地は客足及び店舗等業務用賃貸需要が回復傾向にある。投資用不動産の需要は堅調に推移している。 (2)景気は、経済活動の正常化により持ち直しつつある。不動産需要も堅調に推移している。今後の景気は、物価高の悪影響が懸念されている。
地域要因
(1)西池袋通り沿いで高度利用が可能であり、池袋駅及び都心への接近性も良好なため、共同住宅地需要は堅調である。地域要因に変動はない。 (2)重要な変動はない。池袋駅が最寄り駅であり、街路条件が良好な近隣商業地域としての特性を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋３丁目１２４０番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	132万3,196 円／平米 437万4,486 円／坪
推定価格 平米 坪	133万3,277 円／平米 440万7,814 円／坪
標準価格 平米 坪	131万3,573 円／平米 434万2,672 円／坪
査定価格 平米 坪	130万 円／平米 429万7,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	385 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋３丁目１２４０番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	170万3,057 円／平米 563万306 円／坪
推定価格 平米 坪	179万3,319 円／平米 592万8,713 円／坪
標準価格 平米 坪	127万56 円／平米 419万8,805 円／坪
査定価格 平米 坪	126万 円／平米 416万5,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋３丁目１２４０番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万2,808 円／平米 371万2,003 円／坪
推定価格 平米 坪	116万5,475 円／平米 385万3,060 円／坪
標準価格 平米 坪	136万3,129 円／平米 450万6,504 円／坪
査定価格 平米 坪	135万 円／平米 446万3,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋３丁目１２４０番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万2,611 円／平米 298万4,032 円／坪
推定価格 平米 坪	97万9,845 円／平米 323万9,368 円／坪
標準価格 平米 坪	129万4,379 円／平米 427万9,217 円／坪
査定価格 平米 坪	128万 円／平米 423万1,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情