路線価 (2023) 東京都豊島区西池袋1-17-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区西池袋１丁目１７番３外
価格時点	2023 年
駅名	池袋駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 1,699万2,840 円
1平米当たり	1平米 514万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (428 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,297万6,700 円 1平米 695万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (428 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,291万580 円／坪 1平米 693万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は池袋駅、新宿駅、渋谷駅、上野駅等のターミナル駅周辺の高度商業地域である。需要者の中心は資金力及び信用力のある大企業、機関投資家である。コロナ禍の影響で店舗需要には弱さが残るものの、好立地優良不動産の供給は限定的であるため、不動産需要は底堅い。場所や規模によって取引価格がまちまちであるため、中心となる価格水準を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ山手線各駅の駅前で、中高層の店舗兼事務所ビルが立地する高度商業地域等であり、その範囲は２３区の広範囲に及ぶ。需要者は店舗兼事務所ビルを投資目的等で取得する個人投資家、不動産投資ファンド、不動産業者等である。供給が限定的であるため、高値であっても取引が成立する等、需要は旺盛である。規模や立地条件により様々であることから、市場における中心価格帯は見出し難いものの、２０～３０億円程度と高額である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 繁華性の高い商業地域の取引事例から試算された比準価格は、高度商業地の取引市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、対象標準地が高度商業地域に位置し需要者は収益性を指標として意思決定する傾向にあることを考慮すれば尊重すべき価格である。よって本件では比準価格を標準として、これに収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏の性格に合わせて広範囲の商業地域より取引事例を採用し、適切に価格形成要因を比較考量した結果、実証的な比準価格が試算出来た。収益価格は、対象標準地に店舗兼事務所の建設を想定し査定したもので、収益性を反映した理論的な価格として規範性が認められる。本件では、実証的な比準価格を標準に理論的な収益価格を関連付けるとともに、代表標準地の公示価格との均衡にも考慮して対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	池袋駅北西方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	129.5 坪 (428 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	887 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区西池袋１丁目１７番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	900 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ池袋駅西口の高度商業地域で、コロナ禍による影響が残るものの相応の繁華性を維持している。標準的使用は当面現状のまま推移するものと予測する。 (2)池袋駅西口では再開発の動きもあり、今後、地域の特性が変化する可能性あるが、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,340万6,480 円 1平米 708万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,304万2,820 円 1平米 697万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,340万6,480円 1平米 708万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 2,208万4,080円 1平米 668万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,304万2,820円 1平米 697万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 2,208万4,080円 1平米 668万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響で減少していた豊島区の人口は、令和４年になってから増加に転じた。不動産取引も活発である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響で、区内の商業地では店舗需要を中心にやや弱含みであるが、住宅を主とする物件の需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)池袋駅に近い優良商業地域で、投資対象として需要が高い。コロナ禍の影響も薄れつつあって、地価は堅調に推移している。 (2)駅前高度商業地として熟成度が高く地域要因に大きな変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目１７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	739万4,476 円／平米 2,444万6,138 円／坪
推定価格 平米 坪	738万62 円／平米 2,439万8,485 円／坪
標準価格 平米 坪	704万8,770 円／平米 2,330万3,234 円／坪
査定価格 平米 坪	719万 円／平米 2,377万140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	900 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目１７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	796万5,596 円／平米 2,633万4,260 円／坪
推定価格 平米 坪	813万9,276 円／平米 2,690万8,446 円／坪
標準価格 平米 坪	755万7,359 円／平米 2,498万4,629 円／坪
査定価格 平米 坪	771万 円／平米 2,548万9,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	606 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目１７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	517万987 円／平米 1,709万5,283 円／坪
推定価格 平米 坪	528万9,920 円／平米 1,748万8,476 円／坪
標準価格 平米 坪	678万1,949 円／平米 2,242万1,123 円／坪
査定価格 平米 坪	692万 円／平米 2,287万7,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５４公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目１７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,114万2,047 円／平米 3,683万5,607 円／坪
推定価格 平米 坪	1,123万9,405 円／平米 3,715万7,473 円／坪
標準価格 平米 坪	807万4,285 円／平米 2,669万3,586 円／坪
査定価格 平米 坪	824万 円／平米 2,724万1,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	13.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都豊島区西池袋１丁目１７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	616万2,362 円／平米 2,037万2,769 円／坪
推定価格 平米 坪	615万624 円／平米 2,033万3,963 円／坪
標準価格 平米 坪	646万7,533 円／平米 2,138万1,664 円／坪
査定価格 平米 坪	660万 円／平米 2,181万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情