路線価 (2023) 東京都豊島区高松1-23-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区高松１丁目２３番３５
価格時点	2023 年
駅名	要町駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億500万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 193万4,010 円 1平米 58万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億500万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 193万4,010 円／坪 1平米 58万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊島区及び隣接区に所在する最寄り駅に近接した商住混在地域。同一需給圏内に存する多くの近隣商業地域が長期衰退傾向にあり住宅地が進んでいる。それに伴い従来の中小法人や個人事業主から居住用賃貸物件を経営する投資家や建売業者等に需要者の中心が移行している。近隣周辺においても店舗跡地の住宅系用途への転用が進んでおり住宅地需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯については１８０㎡程度の土地で総額１億円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は豊島区を中心とする最寄り駅に近接した商住混在型の地域であり、豊島区西部に存するエリアであれば代替性はより強い。当該地域における主な需要者層は店舗付共同住宅の開発を企図する不動産業者又は併用住宅の取得を目的とする自己利用目的の個人である。中心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で１億円程度と思料するが、収益用不動産の素地の不足感や周辺における住宅地価の上昇等から相応の需要が認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事例の収集範囲を拡大すると共に取引時点を遡らざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行なわれているので比準価格は市場の特性を的確に反映した価格である。他方、近隣周辺には自用の店舗併用住宅の他に賃貸物件が多数存するので収益価格は投資採算性の指標として重要である。以上の他に標準地は住宅地化が進む地域に存すること等を考慮し本件評価では比準価格を重視し収益価格を関連付け更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 賃貸経営の投資採算性を示している収益価格は、実際の取引価格を基礎としている比準価格より低位に試算された。これは標準地は商住混在地域に存しており、周辺では自用目的での取引も多く認められ、市場性が重視されて価格が形成される地域であることに起因する。以上より、市場性を反映した比準価格を中心に投資採算性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	要町駅北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗を中心とする近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区高松１丁目２３番３５
標準地の範囲
東	20 m
西	25 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は繁華性にやや劣る近隣型の商業地域。今後は利便性を活かし住宅用途への転用が進んでいくものと予測。コロナ禍により減退していた低層階店舗の賃貸需要も回復し、地価は上昇基調にて推移している。 (2)中低層の店舗を中心とする近隣商業地域であり、今後は店舗付共同住宅、併用住宅等住宅系用途に移行していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 203万3,190 円 1平米 61万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 203万3,190 円 1平米 61万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 203万3,190円 1平米 61万5,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 203万3,190円 1平米 61万5,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)消費者のライフスタイルの変化等により豊島区内の近隣商業地域は衰退傾向にあるが、利便性に恵まれているので住宅用地への転用が進んでいる。 (2)円安による物価高、エネルギーコストの増大等によりアセット間で需要の強弱がみられるが、金融緩和政策継続を背景に地価は回復傾向にある。
地域要因
(1)従来の近隣型商業地域としての商況は衰退傾向にあるが、地下鉄沿線に存し交通利便性に優るので住宅系用途への転用が進んでいくものと思われる。 (2)中低層の店舗を中心とする近隣商業地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)価格形成要因に影響を与えるような個別的要因は特になく、画地規模も地域の標準である。個別的要因に特段の変動は見当らない。 (2)個別的要因に変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	７１１７公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区高松１丁目２３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	59万9,161 円／平米 198万826 円／坪
推定価格 平米 坪	61万9,133 円／平米 204万6,854 円／坪
標準価格 平米 坪	61万8,514 円／平米 204万4,807 円／坪
査定価格 平米 坪	61万9,000 円／平米 204万6,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	208 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５４１２公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区高松１丁目２３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万3,925 円／平米 186万4,336 円／坪
推定価格 平米 坪	61万3,788 円／平米 202万9,183 円／坪
標準価格 平米 坪	61万127 円／平米 201万7,080 円／坪
査定価格 平米 坪	61万 円／平米 201万6,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	94 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定防災街区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区高松１丁目２３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万8,680 円／平米 197万9,236 円／坪
推定価格 平米 坪	62万3,825 円／平米 206万2,365 円／坪
標準価格 平米 坪	62万1,959 円／平米 205万6,196 円／坪
査定価格 平米 坪	62万2,000 円／平米 205万6,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	295 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５４１２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区高松１丁目２３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万4,114 円／平米 150万1,301 円／坪
推定価格 平米 坪	49万2,153 円／平米 162万7,058 円／坪
標準価格 平米 坪	60万8,347 円／平米 201万1,195 円／坪
査定価格 平米 坪	60万8,000 円／平米 201万48 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	８１６７公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区高松１丁目２３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万7,085 円／平米 207万3,143 円／坪
推定価格 平米 坪	63万9,503 円／平米 211万4,197 円／坪
標準価格 平米 坪	61万7,877 円／平米 204万2,701 円／坪
査定価格 平米 坪	61万8,000 円／平米 204万3,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情