路線価 (2023) 東京都豊島区西巣鴨1-858-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 豊島区東京都豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７
価格時点	2023 年
駅名	大塚駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 168万6,060 円
1平米当たり	1平米 51万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,880万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 218万1,960 円 1平米 66万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,920万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 219万8,490 円／坪 1平米 66万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大塚駅、駒込駅、西巣鴨駅等の駅周辺に形成される近隣商業地域である。近時折戸通り周辺では旧店舗の住宅用途への転用等も見られる外、背後地では近時細分化による住宅供給も見られる。主な需要者層は地縁を有する小規模事業者から不動産開発業者へとシフトしつつある。最寄り駅である大塚駅との接近性等から需要は見込める地域であり、中心となる価格帯は総額１億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、主として豊島区を中心とし、小規模事業所又は店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣型商業地域と把握される。主たる想定需要者層は、地縁性を有する個人、小規模事業者、転売目的の不動産事業者等である。商環境は劣るが住環境は良好であり、交通・生活利便性等も背景に、コロナ禍にあっても取引は堅調である。需要の中心となる価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額５千万円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は大塚駅からやや距離のある繁華性の低い商業地域に存する。周辺では収益物件のほか、自用物件の取引も見られ、類似の商業地域における取引市場性を反映した比準価格は実証的であり、最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格は理論的であるが一部想定要素を内包する面を有する。本件ではより実証的な比準価格をやや中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 自用または賃貸マンション建設目的のいずれの取引も想定されるが、商業繁華性が低く店舗利用は低層階にとどまること、及び画地条件の制約等より、収益価格は低位に試算される結果となった。総額的にも値頃感があり、自用又は自社利用を前提とした取引が主流と判断され、市場実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大塚駅北方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	22.4 坪 (74 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅の多く建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊島区東京都豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７
標準地の範囲
東	20 m
西	10 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	12 m
面積	72 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)折戸通り沿いの近隣商業地域であり、今後しばらくは同様の傾向にて推移してゆくものと予測する。 (2)繁華性の低い近隣型商業地域であり、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準はコロナ禍でも堅調であるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 237万7,014 円 1平米 71万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 234万7,260 円 1平米 71万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 237万7,014円 1平米 71万9,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 209万6,004円 1平米 63万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 234万7,260円 1平米 71万円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 209万6,004円 1平米 63万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)依然としてコロナ禍にはあるが社会経済活動の正常化に伴い先行き経済回復への期待感は増加している。 (2)直近１年の人口・世帯数は微増、取引件数は増加、住宅着工件数はやや減少。取引価格はコロナ禍前の水準を回復し上昇傾向にある。
地域要因
(1)商業繁華性はやや低いが近時整備が進む最寄駅との位置関係から需要は底堅い。 (2)地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６１６９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万3,390 円／平米 249万707 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,553 円／平米 261万262 円／坪
標準価格 平米 坪	72万6,360 円／平米 240万1,346 円／坪
査定価格 平米 坪	72万6,000 円／平米 240万156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万3,128 円／平米 172万9,461 円／坪
推定価格 平米 坪	61万5,479 円／平米 203万4,774 円／坪
標準価格 平米 坪	70万9,895 円／平米 234万6,913 円／坪
査定価格 平米 坪	71万 円／平米 234万7,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万8,680 円／平米 197万9,236 円／坪
推定価格 平米 坪	62万3,825 円／平米 206万2,365 円／坪
標準価格 平米 坪	67万5,867 円／平米 223万4,416 円／坪
査定価格 平米 坪	67万6,000 円／平米 223万4,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	295 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万667 円／平米 254万7,825 円／坪
推定価格 平米 坪	80万7,659 円／平米 267万121 円／坪
標準価格 平米 坪	77万667 円／平米 254万7,825 円／坪
査定価格 平米 坪	77万1,000 円／平米 254万8,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万7,883 円／平米 227万4,141 円／坪
推定価格 平米 坪	90万9,725 円／平米 300万7,551 円／坪
標準価格 平米 坪	71万168 円／平米 234万7,815 円／坪
査定価格 平米 坪	71万 円／平米 234万7,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情