路線価 (2023) 東京都北区志茂1-14-62 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区志茂１丁目１４番６２
価格時点	2023 年
駅名	赤羽駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,190万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万3,164 円 1平米 49万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,180万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 162万9,858 円／坪 1平米 49万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、北区及びその周辺地域のＪＲ埼京線・京浜東北線の駅が利用可能な居住環境が比較的良好な住宅地域である。主たる需要者は区内及びその周辺地域の都心や副都心に通勤する会社員等であり、需要者の重視する点は居住環境の良否と生活・通勤の利便性である。新型コロナウィルス感染症の影響はほぼ無くなり、同地域の需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地で総額３千５百～５千５百万円、新築の建売住宅で総額５千～７千万円程度。 (2) 同一需給圏は対象不動産の存する北区及び隣接区内で、ＪＲ京浜東北線沿線、東京メトロ南北線沿線駅等の最寄駅より徒歩１０分圏内に存する住宅地域。典型的な需要者は戸建住宅用地として取得するサラリーマン等を中心とする個人が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響は、ここ１年間で収束し、需要は回復している。市場の中心価格帯は土地で１５０～１８０万円／坪。新築の建売住宅では概ね４，０００万円台後半～７，０００万円台が多くなっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産の主たる需要者は自己利用を目的とした居住の快適性や生活利便性に着目した会社員などであり、付近に共同住宅があるものの賃貸収益を重視する度合いは低いと考えられる。ゆえに、実際に市場において取引された価格に着目した比準価格が賃料収益から導かれた収益価格より相対的に説得力が高いと判断した。したがって、本件においては比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地は混在住宅地域に存する標準的規模の戸建住宅用地であり、対象不動産の典型的需要者としては自用目的の個人が考えられる。取引の可否、取引条件、取引価格等の意思決定の際に重視するのは周辺の取引相場（市場性）である。よって典型的な需要者の属性と行動を適切に反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	赤羽駅東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区志茂１丁目１４番６２
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．４ｍ　区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地としての利便性が高い住宅地であり、近隣地域の北方では都市計画道路事業が進行中であるが、現時点では特段その影響は無く、当面は現状のまま推移すると予測する。 (2)利便性の良好な住宅地で付近で都市計画道路事業が進行するものの現段階では特に影響はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 164万3,082 円 1平米 49万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 169万2,672 円 1平米 51万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 164万3,082円 1平米 49万7,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 156万432円 1平米 47万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 169万2,672円 1平米 51万2,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 156万432円 1平米 47万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は微増、世帯数もやや増加傾向にある。取引件数はほぼ横這い傾向にあるが、取引価格は上昇傾向，賃料も上昇傾向にある。 (2)北区の人口は微減、世帯数はやや増加。住宅地の取引件数はおおむね横ばい、取引価格はやや上昇で推移。
地域要因
(1)既成の住宅地であり、地域要因に対する特段の変化はみられない。 (2)対象地周辺は、都心への交通利便性に優れた住宅地域。付近で都市計画道路事業が進行するものの特に影響はなく、地価も回復の兆し。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区志茂１丁目１４番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万8,387 円／平米 177万9,907 円／坪
推定価格 平米 坪	55万9,922 円／平米 185万1,102 円／坪
標準価格 平米 坪	54万7,869 円／平米 181万1,255 円／坪
査定価格 平米 坪	54万8,000 円／平米 181万1,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区志茂１丁目１４番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万2,125 円／平米 172万6,145 円／坪
推定価格 平米 坪	53万9,355 円／平米 178万3,108 円／坪
標準価格 平米 坪	49万8,480 円／平米 164万7,975 円／坪
査定価格 平米 坪	49万8,000 円／平米 164万6,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区志茂１丁目１４番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万8,650 円／平米 145万177 円／坪
推定価格 平米 坪	44万3,811 円／平米 146万7,239 円／坪
標準価格 平米 坪	45万6,126 円／平米 150万7,953 円／坪
査定価格 平米 坪	45万6,000 円／平米 150万7,536 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区志茂１丁目１４番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	45万2,121 円／平米 149万4,712 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,916 円／平米 159万6,520 円／坪
標準価格 平米 坪	48万6,320 円／平米 160万7,774 円／坪
査定価格 平米 坪	48万6,000 円／平米 160万6,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情