路線価 (2023) 東京都北区上中里1-26-18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区上中里１丁目２６番１８外
価格時点	2023 年
駅名	上中里駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 161万9,940 円
1平米当たり	1平米 49万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,470万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 203万6,496 円 1平米 61万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,470万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 203万6,496 円／坪 1平米 61万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿いを中心とした北区及び周辺区における住宅地域で、需要者は地縁的選好性をもつ圏内の居住者のほか一次取得目的の圏外からの取得者も多い。高台の住環境の比較的良好なエリアでありながら、山の手線沿線の住宅地域よりも価格が比較的安定していたことから需要が供給を上回っている状況が続いている。市場の中心価格帯は新築戸建では６，０００万円台～７，０００万円台である。 (2) 同一需給圏は、北区及びその周辺区等における住宅地域であり、特に代替性が高いのは「上中里」駅を最寄り駅とする京浜東北線南西側に位置する住宅地域である。近年は敷地の細分化が進み、６０～７０㎡程度の敷地規模の土地付建物が市場では多く見られ、エンドユーザーが需要者の大多数を占める。居住環境が良好な地域であり、取引市場における需給は比較的安定している。市場での価格帯は新築建売住宅で６，０００～７，０００万円台が中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域には共同住宅も見受けられるが、自用の一般住宅としての利用を前提として、居住の快適性を重視した取引が多い地域である。また許容容積率も低く収益性の価格形成に対する影響が希薄であるため収益価格は低位に求められた。以上により収益価格は参考に留め、単価と総額との関連、地域の動向等を勘案したうえで取引の実勢を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅が多い高台の既成住宅地域であり、多数の取引事例及び賃貸事例を収集しえた。近隣地域周辺においては、アパート等の収益物件も見られるが、地域的な賃料水準では投資採算に見合わない地域であり、不動産売買市場においては、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場の実勢を的確に反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、単価と総額との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上中里駅南東方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い高台の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区上中里１丁目２６番１８外
標準地の範囲
東	25 m
西	20 m
南	30 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	16 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心とした高台の既成住宅地域で、特段の変動要因は見られず、今後も現状のまま推移すると予測する。 (2)一般住宅が多い高台の既成住宅地域であり、周辺地域においては敷地の細分化が進んでいるものの、近隣地域の地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 203万6,496 円 1平米 61万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 203万6,496 円 1平米 61万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 203万6,496円 1平米 61万6,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 194万622円 1平米 58万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 203万6,496円 1平米 61万6,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 194万622円 1平米 58万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は微増、世帯数はやや増加である。コロナ禍の影響はほぼなくなり、住宅地の需要は堅調に推移している。 (2)区内の人口は微増傾向で推移している。景気は緩やかに持ち直しており、地価水準は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)住宅地域としては成熟した地域であり、格別の変動要因は見当たらない。 (2)一般住宅が多い高台の既成住宅地域であり、近隣地域及びその周辺地域では敷地の細分化が進んでいるほか地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区上中里１丁目２６番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万8,412 円／平米 174万6,930 円／坪
推定価格 平米 坪	58万3,667 円／平米 192万9,603 円／坪
標準価格 平米 坪	60万1,099 円／平米 198万7,233 円／坪
査定価格 平米 坪	61万3,000 円／平米 202万6,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１３－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区上中里１丁目２６番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,806 円／平米 144万7,387 円／坪
推定価格 平米 坪	49万7,897 円／平米 164万6,047 円／坪
標準価格 平米 坪	63万5,073 円／平米 209万9,551 円／坪
査定価格 平米 坪	64万8,000 円／平米 214万2,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区上中里１丁目２６番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万2,300 円／平米 172万6,724 円／坪
推定価格 平米 坪	51万6,273 円／平米 170万6,799 円／坪
標準価格 平米 坪	60万9,531 円／平米 201万5,109 円／坪
査定価格 平米 坪	62万2,000 円／平米 205万6,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１３－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区上中里１丁目２６番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万9,434 円／平米 155万1,949 円／坪
推定価格 平米 坪	48万1,054 円／平米 159万365 円／坪
標準価格 平米 坪	60万2,070 円／平米 199万443 円／坪
査定価格 平米 坪	61万4,000 円／平米 202万9,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情