路線価 (2023) 東京都北区十条仲原4-2-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区十条仲原４丁目２番２３
価格時点	2023 年
駅名	十条駅 から 890m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,000万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万7,700 円 1平米 45万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	5,010万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 149万1,006 円／坪 1平米 45万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として、北区中部及びその周辺隣接区に位置する住宅地域。地域の需要者の中心は、北区及び周辺区内に居住する個人や地元開発業者等。最寄り駅から徒歩圏で都心との接近性も良好といえ、最寄駅周辺の商業地域を中心に買回り品等の購入も可能である等生活利便性は高く、需要は底堅い。地域の土地は１１０㎡で５０００万円強程度、画地の細分化された新築戸建住宅では、総額６０００万円台が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ埼京線・京浜東北線沿線を中心とした北区北部・中央部を中心に隣接する板橋区東部を含む住宅地。需要者は区内の都心通勤者・自営業者のほか、纏まった土地については賃貸マンション用地を求める投資家等も認められる。閑静な住宅地で供給は少ないが底堅い需要がある。市場の中心価格帯は、１１０㎡の土地で５，０００万円～５，５００万円程度、新築の建売住宅では小規模のものが多く総額５，５００万円～６，５００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域は戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、取引は戸建住宅地としての市場性を具現した自己使用目的の取引が中心である。地域には賃貸マンションも見られるが、現状では収益性に着目した取引は少なく、価格形成は戸建住宅地としての市場性に拠る部分が大きいものと認められ、相対に収益価格は低位となった。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺に共同住宅等も見受けられるが、自用の一般住宅としての利用を前提とした取引が中心の地域である。以上により、収益性の価格形成に対する影響がやや希薄な地域であるため、取引の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、単価と総額との関連、地域の動向等を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	十条駅北西方
距離	890 m
土地の状態
土地面積	33.6 坪 (111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区十条仲原４丁目２番２３
標準地の範囲
東	45 m
西	40 m
南	25 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	11 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 153万3,984 円 1平米 46万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 152万4,066 円 1平米 46万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 153万3,984円 1平米 46万4,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 143万4,804円 1平米 43万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 152万4,066円 1平米 46万1,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 143万4,804円 1平米 43万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区においては、人口は微増、世帯数はやや増加傾向。区内住宅地の取引件数はほぼ横ばいであるが、取引価格は上昇傾向にある。 (2)北区内の人口は微増、世帯数はやや増加。住宅地の取引件数はほぼ横ばいで取引価格は上昇傾向。各種賃料は概ね横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)地域要因の特段の変動と呼べるものはないが、最寄りの十条駅周辺では３９階建複合再開発タワーが建築中である。 (2)住環境の良好な地域で特に地域要因に変動はないが、一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原４丁目２番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,415 円／平米 140万6,422 円／坪
推定価格 平米 坪	43万1,671 円／平米 142万7,104 円／坪
標準価格 平米 坪	44万5,022 円／平米 147万1,243 円／坪
査定価格 平米 坪	46万7,000 円／平米 154万3,902 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原４丁目２番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万7,032 円／平米 118万348 円／坪
推定価格 平米 坪	35万1,932 円／平米 116万3,487 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,816 円／平米 119万9,470 円／坪
査定価格 平米 坪	38万1,000 円／平米 125万9,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原４丁目２番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	50万2,291 円／平米 166万574 円／坪
推定価格 平米 坪	51万2,237 円／平米 169万3,456 円／坪
標準価格 平米 坪	43万7,062 円／平米 144万4,927 円／坪
査定価格 平米 坪	45万9,000 円／平米 151万7,454 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原４丁目２番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	50万3,480 円／平米 166万4,505 円／坪
推定価格 平米 坪	52万3,578 円／平米 173万949 円／坪
標準価格 平米 坪	44万2,959 円／平米 146万4,422 円／坪
査定価格 平米 坪	46万5,000 円／平米 153万7,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情