路線価 (2023) 東京都北区十条仲原1-12-53外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区十条仲原１丁目１２番５３外
価格時点	2023 年
駅名	十条駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,420万 円 (71 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 159万3,492 円 1平米 48万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,420万 円 (71 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 159万3,492 円／坪 1平米 48万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北区を中心とするＪＲ京浜東北線、埼京線、都営三田線、東京メトロ南北線沿線の各駅から徒歩圏内の住宅地域及び混在地域の存する圏域。主たる需要者は北区及び周辺区の居住者を中心とした１次取得者層及び買換層が中心となる。新規の不動産取引は、小規模建売住宅が中心となっており、中心価格帯としては土地建物で４０００万円後半から７０００万円台程度である。市況は、依然堅調であり、持直し傾向が継続している。 (2) 同一需給圏は、北区内の住宅地域のうち、ＪＲ埼京線、ＪＲ京浜東北線沿線の住宅地域と判定した。需要者の中心は、自用住宅を求める個人であり、地縁を有する一次取得層が中心である。戸建住宅需要について新型コロナウイルス感染症の影響はほぼ認められず、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地について㎡あたり４０万円台、新築戸建住宅は５０００万円台から６０００万円台と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域はアパート等も混在する地域であるが、低層住宅を主体とし、自用目的の需要が中心となる地域であることから、取引意思の決定にあたっては、比準価格が主導的役割を果たすと判断される。以上より、市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、一般住宅、アパートともにみられる住宅地域に存している。対象標準地に係る典型的な市場参加者は、その規模等から、自用住宅を求める個人と思料されるので、市場の特性に適合した手法は、代替競争関係にある不動産との比較検討のプロセスを忠実に反映した取引事例比較法である。本件では実証的な比準価格を重視し、理論的な収益価格を参酌して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	十条駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	21.5 坪 (71 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区十条仲原１丁目１２番５３外
標準地の範囲
東	10 m
西	15 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	10 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、３．６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)戸建住宅、アパート等がみられる住宅地域であり、地域に特段の変動要因は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 162万6,552 円 1平米 49万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 161万9,940 円 1平米 49万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 162万6,552円 1平米 49万2,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 152万760円 1平米 46万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 161万9,940円 1平米 49万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 152万760円 1平米 46万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口、世帯数は微増傾向で推移。取引件数は概ね横這いで推移している。 (2)北区の人口は微増、世帯数はやや増加している。住宅地の取引件数はほぼ横ばいであり、取引価格は上昇している。
地域要因
(1)特段大きな変動は認められないが、新規の住宅地の供給は敷地の細分化が進んでいる。 (2)平成２８年１０月に、十条駅周辺西地区地区計画が決定された。建物の建替え等に伴い、街並みの整備等が進むものと思われる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原１丁目１２番５３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万7,032 円／平米 118万348 円／坪
推定価格 平米 坪	35万1,932 円／平米 116万3,487 円／坪
標準価格 平米 坪	48万8,794 円／平米 161万5,953 円／坪
査定価格 平米 坪	49万9,000 円／平米 164万9,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原１丁目１２番５３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,671 円／平米 144万6,940 円／坪
推定価格 平米 坪	44万1,887 円／平米 146万878 円／坪
標準価格 平米 坪	47万93 円／平米 155万4,127 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原１丁目１２番５３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	44万2,237 円／平米 146万2,036 円／坪
推定価格 平米 坪	47万4,483 円／平米 156万8,641 円／坪
標準価格 平米 坪	48万4,661 円／平米 160万2,289 円／坪
査定価格 平米 坪	49万4,000 円／平米 163万3,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原１丁目１２番５３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万1,932 円／平米 159万3,267 円／坪
推定価格 平米 坪	48万4,767 円／平米 160万2,640 円／坪
標準価格 平米 坪	47万1,105 円／平米 155万7,473 円／坪
査定価格 平米 坪	48万1,000 円／平米 159万186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原１丁目１２番５３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万70 円／平米 208万3,011 円／坪
推定価格 平米 坪	63万4,917 円／平米 209万9,036 円／坪
標準価格 平米 坪	49万9,149 円／平米 165万187 円／坪
査定価格 平米 坪	50万9,000 円／平米 168万2,754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情