路線価 (2023) 東京都北区神谷3-27-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区神谷３丁目２７番６
価格時点	2023 年
駅名	志茂駅 から 690m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,100万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,100万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万8,192 円／坪 1平米 43万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として王子駅以北のＪＲ京浜東北線、東京メトロ南北線を最寄り駅とする地域と判定した。地域全体としては住宅地として一定の人気があり、供給の中心も戸建住宅のため最終需要者は個人が主体である。標準地周辺は中小規模の低層の戸建住宅、共同住宅、寺院等が混在する地域であり、街区は整っていない。しかし供給が少ないため近年は需要の方が大きい地域である。新築建売住宅では総額５０００～７０００万円が中心水準である。 (2) 同一需給圏は２３区内の最寄駅徒歩圏の住宅地であるが、需要者の過半は、志茂駅、東十条駅等徒歩圏内の居住者。勤労者層を中心に戸建住宅分譲業者等が需要者である。建築費高騰、諸物価高騰で建売住宅価格、土地仕入れ値は上昇しているが神谷地区は供給が少なく、個人、分譲業者等の需要が多い地域であり需要超過。土地は、７０㎡前後で３０００万円前後が需要の中心と見られる。新築建売住宅では４５００万円～５０００万円前後が需要の中心とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層住宅地だが、共同住宅も多くみられる。駅からやや距離があり、店舗等の利便性もよいとは言えないため賃貸市場としての熟成度は高くない。現在の市況では戸建住宅等自用での需要が中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を参考とし、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 低層戸建住宅が多い地域で、近隣地域周辺で、貸家等の投資物件の取引が散見されるが、近隣地域及び類似地域においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己利用の取引がやや多い地域である。近隣地域周辺の標準地と同等な取引事例を多く採用できたため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも考慮して、代表標準地等と規準して求めた価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	志茂駅南方
距離	690 m
土地の状態
土地面積	28.7 坪 (95 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区神谷３丁目２７番６
標準地の範囲
東	10 m
西	15 m
南	40 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	13 m
面積	95 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化は予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。 (2)既成の一般住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地と判断した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 145万7,946 円 1平米 44万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 158万6,880 円 1平米 48万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 145万7,946円 1平米 44万1,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 135万8,766円 1平米 41万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 158万6,880円 1平米 48万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 135万8,766円 1平米 41万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微増、世帯数はやや増加。土地取引件数は住宅地はほぼ横ばい。取引価格は上昇。賃料はマンションはやや上昇。 (2)人口は微増、入国制限緩和等により世帯数はやや増加傾向。不動産取引件数は横這い傾向で、区内在住日本人は微増。工場等が再開発で住宅地へ移行。
地域要因
(1)すでに市街地として熟成した地域であり、周辺の状況にも変化はない。 (2)特になし
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区神谷３丁目２７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万2,941 円／平米 116万6,823 円／坪
推定価格 平米 坪	42万8,730 円／平米 141万7,381 円／坪
標準価格 平米 坪	43万3,498 円／平米 143万3,144 円／坪
査定価格 平米 坪	44万2,000 円／平米 146万1,252 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区神谷３丁目２７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万1,031 円／平米 149万1,108 円／坪
推定価格 平米 坪	46万2,970 円／平米 153万579 円／坪
標準価格 平米 坪	42万5,133 円／平米 140万5,490 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区神谷３丁目２７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,671 円／平米 144万6,940 円／坪
推定価格 平米 坪	44万1,887 円／平米 146万878 円／坪
標準価格 平米 坪	41万4,140 円／平米 136万9,147 円／坪
査定価格 平米 坪	42万2,000 円／平米 139万5,132 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区神谷３丁目２７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	47万3,695 円／平米 156万6,036 円／坪
推定価格 平米 坪	49万6,547 円／平米 164万1,584 円／坪
標準価格 平米 坪	46万9,770 円／平米 155万3,060 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情