路線価 (2023) 東京都北区田端新町3-70-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区田端新町３丁目７０番３外
価格時点	2023 年
駅名	田端駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2億1,700万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 261万1,740 円 1平米 79万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億1,600万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 259万5,210 円／坪 1平米 78万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北区、荒川区を中心に隣接区を含む幹線道路沿いの高容積率の地域。需要者は賃貸マンション用地等を求める投資家や不動産業者が中心である。利便性の比較的良好な幹線道路沿いのマンション用地は供給が少なく需要は旺盛である。市場の中心価格帯は、土地で総額２億円～３億円程度と判断される。 (2) 同一需給圏の範囲は明治通り等幹線道路沿いの地域であり、北区を中心として荒川区、豊島区などで、店舗付共同住宅、事業所ビルなどが建ち並ぶ商業地域である。最寄駅への接近性も高いが、沿道型の商業地域であり、自社ビルを所有する法人や、マンション業者などが需要の中心となると考えられる。不動産需要は堅調に推移しており増加傾向であるが、供給は少ない。中心となる価格帯は土地で２億円～２億５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場の実態を反映した比準価格と標準地の収益性・投資採算性を反映した収益価格はともに妥当性を有すると思料する。また、典型的需要者は収益性に着目した投資家等が中心であるが、収益価格が建築費等の各種数値に想定要因を多く含むことは否めない。また、高容積率の幹線道路沿いの事例は収益性も考慮して取引された事例である。そこで、比準価格と収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 店舗付共同住宅、事業所ビルなどが建ち並ぶ商業地域である。それぞれの不動産においては収益物件も多く、収益性も重視されるが、従来からある建物を中心に経営者自らが不動産を所有しているケースも多いと考えられ、自用目的の取引も多い。よって、本件においては市場の動向を的確に反映し、適正に補修正されている比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田端駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所、住宅兼倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区田端新町３丁目７０番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)前面都市計画道路の事業化は未定で、纏まった土地は高層マンションへの建替えが目立つようになってきている。 (2)明治通り沿いの商業地域であるが、緩やかに高層化、住宅地化が進みつつある。都市計画道路の計画決定がなされているが、今のところ事業化は未定である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 271万7,532 円 1平米 82万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 266万1,330 円 1平米 80万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 271万7,532円 1平米 82万2,000円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2022年	1坪 245万3,052円 1平米 74万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 266万1,330円 1平米 80万5,000円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 245万3,052円 1平米 74万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区内の人口は微増、世帯数はやや増加。商業地の取引件数は横ばいで取引価格は上昇傾向。各種賃料は概ね横ばい傾向で推移している。 (2)区内の人口は微増、世帯数はやや増加している。不動産の取引価格は上昇、商業地の取引件数は横ばい、店舗賃料も横ばいである。
地域要因
(1)特に地域要因に変動はないが、田端駅を最寄駅とする幹線道路沿いの高容積率の土地の希少性、一般的要因の影響により、地価は上昇傾向にある。 (2)幹線道路沿いの商業地域であるが、商業用途よりも住宅用途としての需要が増加している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区田端新町３丁目７０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万9,233 円／平米 366万7,124 円／坪
推定価格 平米 坪	113万8,310 円／平米 376万3,253 円／坪
標準価格 平米 坪	116万1,541 円／平米 384万55 円／坪
査定価格 平米 坪	116万 円／平米 383万4,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	７－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区田端新町３丁目７０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万8,579 円／平米 184万6,662 円／坪
推定価格 平米 坪	56万8,633 円／平米 187万9,901 円／坪
標準価格 平米 坪	79万866 円／平米 261万4,603 円／坪
査定価格 平米 坪	79万1,000 円／平米 261万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区田端新町３丁目７０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万5,716 円／平米 233万3,097 円／坪
推定価格 平米 坪	70万9,142 円／平米 234万4,423 円／坪
標準価格 平米 坪	75万7,630 円／平米 250万4,725 円／坪
査定価格 平米 坪	75万8,000 円／平米 250万5,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区田端新町３丁目７０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万7,134 円／平米 200万7,185 円／坪
推定価格 平米 坪	62万6,562 円／平米 207万1,414 円／坪
標準価格 平米 坪	84万2,153 円／平米 278万4,158 円／坪
査定価格 平米 坪	84万2,000 円／平米 278万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１５－５公Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区田端新町３丁目７０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万8,299 円／平米 280万4,476 円／坪
推定価格 平米 坪	84万220 円／平米 277万7,767 円／坪
標準価格 平米 坪	89万6,713 円／平米 296万4,533 円／坪
査定価格 平米 坪	89万7,000 円／平米 296万5,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情