路線価 (2023) 東京都北区堀船3-29-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区堀船３丁目２９番２１
価格時点	2023 年
駅名	梶原駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,550万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万2,590 円 1平米 51万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,500万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 169万2,672 円／坪 1平米 51万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北区及び荒川区に存する近隣住民の日常的な買い物のためにある近隣商業地域である。需要者は、自用目的の個人や法人の事業者を中心とする。これらの地域は住宅用途としても利便性に優れた地域にもなっているが、商業目的の需要は大型店やネット通販との競合によりさほど強くなく、市況回復は緩やかな水準に留まる。中心価格帯は、土地１４０㎡として総額７，０００万円～８，０００万円台程度と把握した。 (2) 同一需給圏は、北区や近隣区の店舗併用住宅が連たんする近隣商業地域である。主たる需要者は、事業を営む個人や法人である。区内の近隣商業地は押し並べて住宅移行する傾向にあり、本地域もその影響を受けているが、未だ本格化していない状態である。新型コロナウィルスの影響は多少残るが、当該地域の利便性から需要は回復しており、近隣商業地の土地取引は多くはないものの、１００万円／㎡を超えない範囲で取引される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺の取引は自用目的が中心であるため、土地建物の元本価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は相対的に低位に試算された。一方、比準価格は多数の取引事例を収集し、そのうち代替性の高い事例を採用して相互に関連付けたうえで試算しており、説得力のある価格が得られた。したがって市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格と収益価格には若干開差が認められた。対象標準地の主たる需要者は事業を営む個人や法人であり、これらの者は繁華性に着目して取引を行なうため市場にて実際取引された比準価格は十分説得力を有する。他方、事業者においては建物建築後の賃貸収益にも着目するため収益価格も相当程度説得力を有する。したがって、本標準地は比準価格を重視して収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	梶原駅北東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	89 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	293 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区堀船３丁目２９番２１
標準地の範囲
東	25 m
西	15 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	東８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	89 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	293 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗付住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、当面は現在のまま推移するものと予測する。接面道路は都市計画道路であるが、事業実施時期は未定である。 (2)低層店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、都市計画道路の計画がされているが、未着手の状態であることから、当面現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 177万8,628 円 1平米 53万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 171万5,814 円 1平米 51万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 177万8,628円 1平米 53万8,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 165万3,000円 1平米 50万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 171万5,814円 1平米 51万9,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 165万3,000円 1平米 50万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は微増、世帯数はやや増加である。コロナ禍の影響はほぼなくなり、商業活動も戻りつつある。不動産需要は堅調に推移している。 (2)区内の人口は微増、世帯数もやや増加傾向にある。取引件数はほぼ横這い傾向にるが、取引価格は上昇傾向にある．店舗賃料は横這い傾向にある。
地域要因
(1)都電駅前の近隣住民を顧客とする商店街で格別の地域変動要因はない。都市計画道路補助９１号線（幅員１５ｍ）は計画決定段階である。 (2)主として低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に変動を与えるような新たな建築や出店は無い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１２－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区堀船３丁目２９番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万4,910 円／平米 203万2,892 円／坪
推定価格 平米 坪	63万7,047 円／平米 210万6,077 円／坪
標準価格 平米 坪	58万8,224 円／平米 194万4,669 円／坪
査定価格 平米 坪	58万8,000 円／平米 194万3,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２１－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区堀船３丁目２９番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万287 円／平米 218万2,909 円／坪
推定価格 平米 坪	69万 円／平米 228万1,140 円／坪
標準価格 平米 坪	61万80 円／平米 201万6,924 円／坪
査定価格 平米 坪	61万 円／平米 201万6,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区堀船３丁目２９番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万4,433 円／平米 176万6,835 円／坪
推定価格 平米 坪	54万5,656 円／平米 180万3,939 円／坪
標準価格 平米 坪	56万8,984 円／平米 188万1,061 円／坪
査定価格 平米 坪	56万9,000 円／平米 188万1,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	288 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都北区堀船３丁目２９番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万7,134 円／平米 200万7,185 円／坪
推定価格 平米 坪	62万6,562 円／平米 207万1,414 円／坪
標準価格 平米 坪	50万4,478 円／平米 166万7,804 円／坪
査定価格 平米 坪	50万4,000 円／平米 166万6,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情