路線価 (2023) 東京都北区東十条3-9-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区東十条３丁目９番３４
価格時点	2023 年
駅名	東十条駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 261万1,740 円
1平米当たり	1平米 79万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億6,600万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 347万1,300 円 1平米 105万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億6,600万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 347万1,300 円／坪 1平米 105万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線、埼京線、山手線の沿線を主として北区及び周辺区に存する駅周辺の商店街や商業地である。需要者の中心は、チェーン展開する法人、北区に地縁のある個人事業主又は法人や投資家等である。需給は概ね落ち着いているものの供給は少なめであり、賃貸に対する需要の方が主流となっている。需要の中心としては、土地で２億円前後、建物付で３億～４億円前後と考えられる。 (2) 同一需給圏は、北区及びその周辺区等における商業地域であり、特に代替性が高いのは駅に近い商店街に存する商業地域である。近隣地域は最寄り駅への接近性、商業地としての希少性に優れ、安定した賃料収入を享受できる地域であることから、収益目的の法人等が需要者の中心である。近隣地域は駅に近い商業地域であり、需要が旺盛であることから、取引市場における需給は安定している。市場での価格帯は土地で１００～１１０万円／㎡程度が中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺は、店舗・事務所（上層階の一部は居宅）等の利用を中心とした中高層のビルが建ち並ぶ商店街であり、価格形成においては同一需給圏内の類似地域等の物件の取引価格を重視しながらも、収益性が考慮されて取引が行われる傾向が見受けられる。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、他の標準地との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 近隣地域は駅に近い商業地域であり、主たる需要者は収益性を指標として市場参入することが想定される。また、取引事例比較法において採用した取引事例は、実際の不動産取引市場において売買が成立したものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、本件では市場の実勢を的確に反映した比準価格及び需要者の指標とする収益性を十分に反映した収益価格を相互に関連づけ、且つ単価と総額との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東十条駅北東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗、中高層ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	462 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区東十条３丁目９番３４
標準地の範囲
東	20 m
西	55 m
南	25 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	22 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	462 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)各種店舗、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状と同様に推移していくものと思料する。 (2)各種店舗、中高層ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の商業地域として推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 353万7,420 円 1平米 107万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 357万480 円 1平米 108万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 353万7,420円 1平米 107万円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2022年	1坪 328万2,858円 1平米 99万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 357万480円 1平米 108万円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2019年	1坪 328万2,858円 1平米 99万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は微増で高齢化率は高い。商業地の取引は少ないが、前年比で概ね横這い程度の推移。取引価格は前年比で上昇、賃料は横這い程度。 (2)区内の人口は微増傾向で推移している。景気は緩やかに持ち直しており、地価水準は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)東十条駅から続く駅前商店街で、区内の標準的な近隣商業地として賑わい、徐々に高層化の進展が見受けられる。他に地域要因に特段の変動はない。 (2)各種店舗、中高層ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区東十条３丁目９番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万3,910 円／平米 312万566 円／坪
推定価格 平米 坪	97万6,947 円／平米 322万9,787 円／坪
標準価格 平米 坪	90万1,243 円／平米 297万9,509 円／坪
査定価格 平米 坪	90万1,000 円／平米 297万8,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区東十条３丁目９番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	142万6,964 円／平米 471万7,543 円／坪
推定価格 平米 坪	141万6,194 円／平米 468万1,937 円／坪
標準価格 平米 坪	99万4,518 円／平米 328万7,877 円／坪
査定価格 平米 坪	99万5,000 円／平米 328万9,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区東十条３丁目９番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	128万9,436 円／平米 426万2,875 円／坪
推定価格 平米 坪	141万8,380 円／平米 468万9,164 円／坪
標準価格 平米 坪	164万1,644 円／平米 542万7,275 円／坪
査定価格 平米 坪	164万 円／平米 542万1,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区東十条３丁目９番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万7,959 円／平米 210万9,092 円／坪
推定価格 平米 坪	67万7,734 円／平米 224万589 円／坪
標準価格 平米 坪	110万7,408 円／平米 366万1,091 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	402 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.7 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区東十条３丁目９番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万1,084 円／平米 192万1,064 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,210 円／平米 190万8,256 円／坪
標準価格 平米 坪	109万3,201 円／平米 361万4,123 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計道予定地
特別な事情