路線価 (2023) 東京都北区十条仲原1-3-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区十条仲原１丁目３番２６
価格時点	2023 年
駅名	十条駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 323万9,880 円
1平米当たり	1平米 98万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,110万 円 (56 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 419万8,620 円 1平米 127万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,110万 円 (56 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 419万8,620 円／坪 1平米 127万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として北区一帯と判定した。最終需要者は法人の他、小面積の土地が多いことから個人もみられる。アーケードがあり、１階は小規模店舗が連なっていて、マスコミにもよく取り上げられる区内でも有数の商店街であるが、小規模画地が多いため高層化はみられない。空き店舗も比較的早く埋まるようである。ここ数年、取引価格は１㎡あたり１００万円から２００万円超までとかなり開きがみられた。依然需要は大きいものとみられる。 (2) 同一需給圏はやや広く、北区及びその周辺区の商業地域である。需要者は、賃料収入目的の個人や法人の投資家及び地縁のある事業者等を中心とする。新型コロナによるリスクは払拭されないものの、客足は戻り、飲食店舗等への引き合いは増加傾向にある。また、駅前再開発による地域経済活性化への期待感もあって投資意欲は高まっている。中心価格帯は、土地６０㎡として総額７，０００万円から７，５００万円前後と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域だが小売・飲食店舗や事務所が中心である。駅前商業地域で賃貸市場としての熟成度は高いが、投資目的ではなく自用での需要のほうが相対的に大きいとみられる。よって取引事例に基づく比準価格を標準として賃貸による収益価格も比較考量して、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は店舗等が建ち並ぶアーケード内の商業地域であり、自用目的の取引のほか収益性を考慮した投資目的の取引も多く見込まれる。したがって、各事例の規範性を考慮のうえ試算され、市場の実勢を反映して実証的な比準価格と、対象標準地の最有効使用に基づく収益性に着目して求めた収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	十条駅北西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	16.9 坪 (56 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が駅前から続くアーケード内の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区十条仲原１丁目３番２６
標準地の範囲
東	20 m
西	10 m
南	15 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	10 m
面積	60 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前再開発による工事や補助線街路第７３号線事業は進行中。駅前の建物は建ち始めている段階なので、当面は現状のまま推移すると思われる。 (2)東京三大銀座の一つと称される十条銀座商店街の中心部に在り、駅前再開発の影響も受けつつ高い繁華性を維持して推移してゆくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 436万3,920 円 1平米 132万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 436万3,920 円 1平米 132万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 436万3,920円 1平米 132万円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2022年	1坪 393万4,140円 1平米 119万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 436万3,920円 1平米 132万円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2019年	1坪 393万4,140円 1平米 119万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微増、世帯数はやや増加。土地取引件数は商業地は横ばい。取引価格は上昇。賃料はオフィス・店舗とも横這い。 (2)北区の人口は微増で高齢化率はやや高く、世帯数はやや増加傾向にある。区内商業地の取引件数は概ね横這い、取引価格は上昇傾向が窺える。
地域要因
(1)空き店舗も見られるが、人出は多い。駅西口の再開発が進捗している。 (2)十条駅西口の再開発事業は令和２年３月に権利変換計画が認可され、令和６年度に工事完了予定である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原１丁目３番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万3,910 円／平米 312万566 円／坪
推定価格 平米 坪	97万6,947 円／平米 322万9,787 円／坪
標準価格 平米 坪	136万8,273 円／平米 452万3,511 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原１丁目３番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	142万6,964 円／平米 471万7,543 円／坪
推定価格 平米 坪	141万6,194 円／平米 468万1,937 円／坪
標準価格 平米 坪	132万7,267 円／平米 438万7,945 円／坪
査定価格 平米 坪	133万 円／平米 439万6,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	９－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都北区十条仲原１丁目３番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	119万5,420 円／平米 395万2,059 円／坪
推定価格 平米 坪	124万7,720 円／平米 412万4,962 円／坪
標準価格 平米 坪	128万6,309 円／平米 425万2,538 円／坪
査定価格 平米 坪	129万 円／平米 426万4,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	板橋区
地域	東京都北区十条仲原１丁目３番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万5,404 円／平米 322万4,686 円／坪
推定価格 平米 坪	97万2,617 円／平米 321万5,472 円／坪
標準価格 平米 坪	126万6,428 円／平米 418万6,811 円／坪
査定価格 平米 坪	127万 円／平米 419万8,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区十条仲原１丁目３番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	128万9,436 円／平米 426万2,875 円／坪
推定価格 平米 坪	141万8,380 円／平米 468万9,164 円／坪
標準価格 平米 坪	134万9,553 円／平米 446万1,622 円／坪
査定価格 平米 坪	135万 円／平米 446万3,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情