路線価 (2023) 東京都北区浮間4-6-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区浮間４丁目６番１２
価格時点	2023 年
駅名	浮間舟渡駅 から 740m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4,590万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万3,984 円 1平米 46万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,580万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万678 円／坪 1平米 46万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北区北部を主として北区及び周辺区に存する近隣商業地域又は商住混在地域。需要者の中心は、北区及び同一需給圏内に地縁性を有する個人又は法人事業者等のほか、同一需給圏外からの転入も見られる。繁華性はさほど高くなく店舗需要は少ないが、上層階を住宅利用も可能な小売店舗、店舗併用住宅、共同住宅等が混在する地域なため需給は概ね安定的である。需要の中心は、規模により異なるが土地で４５００万～６５００万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏の範囲は、北区及びその隣接区内のＪＲ京浜東北線、埼京線等沿線各駅徒歩圏の近隣商業地域又は商住混在地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する自用目的の法人や投資用物件の建築を目的とする法人投資家、不動産業者等である。商業地としての繁華性はやや低く、店舗住宅併用地として需要が中心となる。市場での中心となる価格帯は、総額５，０００～６，０００万円程度と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模店舗、店舗併用住宅、共同住宅等が混在する近隣商業地域で、収益性及び投資採算性に着目して容積率を消化する取引も想定されるが、これら収益性等を考慮した上で成約に至った類似の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても規範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いものと思料する。よって、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 小規模な自用の店舗及び賃貸用店舗付マンション等が混在する商住混在の近隣商業地域である。自用が多く、これを反映し比準価格よりも収益価格が低位に求められた。近隣商業地域であり収益価格を重視すべきであるが、上の理由により収益性よりも他の効用を重視する自用の不動産が多い地域性を勘案し、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	浮間舟渡駅南東方
距離	740 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区浮間４丁目６番１２
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状と同様に推移していくものと思料する。 (2)中低層の店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状維持のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 157万3,656 円 1平米 47万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 161万22 円 1平米 48万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 157万3,656円 1平米 47万6,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 150万4,230円 1平米 45万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 161万22円 1平米 48万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 150万4,230円 1平米 45万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は微増で高齢化率は高い。商業地の取引は少ないが、前年比で概ね横這い程度の推移。取引価格は前年比で上昇、賃料は横這い程度。 (2)感染症による混乱は収束に向かいつつあり、低金利政策は継続し不動産取引価格は上昇傾向にある。区内の人口は微増、世帯数はやや増加。
地域要因
(1)店舗、店舗兼住宅、共同住宅等が混在する近隣商業地域で、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)地域要因に特段の変化は見られず、当分は現状のまま推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。市場競争力は中位程度であると判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区浮間４丁目６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万3,025 円／平米 189万4,421 円／坪
推定価格 平米 坪	56万4,293 円／平米 186万5,553 円／坪
標準価格 平米 坪	46万5,204 円／平米 153万7,964 円／坪
査定価格 平米 坪	46万5,000 円／平米 153万7,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区浮間４丁目６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万5,854 円／平米 230万493 円／坪
推定価格 平米 坪	68万991 円／平米 225万1,356 円／坪
標準価格 平米 坪	64万2,444 円／平米 212万3,920 円／坪
査定価格 平米 坪	64万2,000 円／平米 212万2,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区浮間４丁目６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万7,067 円／平米 204万24 円／坪
推定価格 平米 坪	66万632 円／平米 218万4,049 円／坪
標準価格 平米 坪	50万8,570 円／平米 168万1,332 円／坪
査定価格 平米 坪	50万9,000 円／平米 168万2,754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１４－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区浮間４丁目６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万7,202 円／平米 137万9,270 円／坪
推定価格 平米 坪	42万1,791 円／平米 139万4,441 円／坪
標準価格 平米 坪	48万2,047 円／平米 159万3,647 円／坪
査定価格 平米 坪	48万2,000 円／平米 159万3,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１９－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区浮間４丁目６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万1,084 円／平米 192万1,064 円／坪
推定価格 平米 坪	57万7,210 円／平米 190万8,256 円／坪
標準価格 平米 坪	44万6,411 円／平米 147万5,835 円／坪
査定価格 平米 坪	44万6,000 円／平米 147万4,476 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都計道予定地
特別な事情