路線価 (2023) 東京都北区西ケ原1-106-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 北区東京都北区西ケ原１丁目１０６番１４外
価格時点	2023 年
駅名	駒込駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 261万1,740 円
1平米当たり	1平米 79万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億8,900万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億9,100万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 347万1,300 円／坪 1平米 105万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北区及びその隣接区に存する、幹線道路沿いで、高度利用の見込める地域と判定した。路線沿いはマンション適地となりやすく、開発業者の強い引き合いが予想される。需要者はマンション開発業者を中心に、各種法人、投資者、個人事業者等多岐に及ぶものと考えられる。価格帯は規模によりまちまちだが、個人事業者でも資金調達可能な２億円以下が主流と思われる。 (2) 同一需給圏は、北区及び隣接区の幹線、乃至、準幹線道路に面した繁華性が普通程度の商業地域である。需要者はビル・マンション等の用地取得目的の不動産会社、投資家、前記地域の法人、沿道サービス事業等を展開する全国資本の法人等。近年の金融緩和の影響等から開発業者の用地取得意欲は旺盛で、需要は堅調である。画地の規模、業種、業態等により価格帯に差が有る為、中心価格帯は判然としないが、取引単位では概ね３億円台以下のものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＲ駒込駅勢圏の幹線道路沿いにあり、高層化が容易で、マンション適地として需要は強い。一方、賃貸住宅需要も十分見込めることから、収益物件としても安定している。堅調な取引市場に比べ、賃貸市場の収益採算性は改善されていないため、収益価格はやや低位に求められたものと思料される。よって比準価格と収益価格を関連付け、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は店舗、営業所兼共同住宅等、利用方法が多岐にわたる地域であり、最有効建物の想定に困難な面がある。一方、取引事例比較法では、地理的に離れた事例も採用しているが、いずれも近隣地域と同様の商業地域的色彩を帯びた地域の取引事例で、要因比較も妥当な範囲で行ない得ており、比準価格の規範性は高い。よって、要因比較が妥当な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	駒込駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北区東京都北区西ケ原１丁目１０６番１４外
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	50 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いで容積率も高く、高層化が進むものと予測される。 (2)近隣地域は、店舗、営業所兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 357万480 円 1平米 108万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 360万3,540 円 1平米 109万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 357万480円 1平米 108万円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 325万6,410円 1平米 98万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 360万3,540円 1平米 109万円
前年から次年への変動率 6.6 ％
2019年	1坪 325万6,410円 1平米 98万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ばいの状況で推移している。商業地価には上昇の傾向がみられる。 (2)区内の人口は微増傾向。不動産市場は一時的に停滞したが、徐々に回復傾向で推移しており、区内の商業地の需要は依然底堅い。
地域要因
(1)店舗需要に弱さがみられる。 (2)店舗、営業所兼共同住宅等が多い商業地域であり、上記一般的要因を反映し、地価は強含み傾向にある。その他、特に地域要因に変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区西ケ原１丁目１０６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万3,930 円／平米 232万7,193 円／坪
推定価格 平米 坪	91万4,096 円／平米 302万2,001 円／坪
標準価格 平米 坪	107万370 円／平米 353万8,643 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区西ケ原１丁目１０６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万4,574 円／平米 338万7,242 円／坪
推定価格 平米 坪	105万1,213 円／平米 347万5,310 円／坪
標準価格 平米 坪	104万805 円／平米 344万901 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区西ケ原１丁目１０６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万6,291 円／平米 233万4,998 円／坪
推定価格 平米 坪	87万6,690 円／平米 289万8,337 円／坪
標準価格 平米 坪	103万7,503 円／平米 342万9,985 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区西ケ原１丁目１０６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万9,233 円／平米 366万7,124 円／坪
推定価格 平米 坪	113万8,310 円／平米 376万3,253 円／坪
標準価格 平米 坪	117万3,515 円／平米 387万9,641 円／坪
査定価格 平米 坪	117万 円／平米 386万8,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４－５公Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都北区西ケ原１丁目１０６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	57万4,147 円／平米 189万8,130 円／坪
推定価格 平米 坪	67万6,830 円／平米 223万7,600 円／坪
標準価格 平米 坪	106万862 円／平米 350万7,210 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情